В настоящее время трудно себе представить производственное предприятие, которое не имеет своего собственного склада. Вследствие этого начинает динамично развиваться рынок складских помещений – один из самых молодых и перспективных сегментов на рынке отечественной коммерческой недвижимости. Роль складов становится все более значимой в деятельности любой компании, особенно имеющей собственное производство. Сегодня аренда склада либо строительство собственного складского комплекса является важной задачей для отдельных ИП, начинающих бизнесменов, а также крупных и средних организаций.

Многие физические и юридические лица полагают, что без проблем смогут получить разрешение на строительство склада, площадью до 1500 м² , которое позволит им на законных основаниях возводить здание, сооружение или иной объект, предназначенный для:

• надлежащего хранения материальных ценностей;
• обслуживания производственного процесса;
• отгрузки готовой продукции.

На деле же все обстоит совсем иначе. Несмотря на кажущуюся простоту, получение разрешительного документа остается сложной, длительной и трудноосуществимой процедурой. Даже если подойти к данному вопросу со всей серьезностью и подготовить весь комплект необходимых бумаг, то все равно нет никаких гарантий, что власти выдадут разрешение на строительство склада.

Но и при наличии бумаги возможны сложности, в частности, с получением разрешения на ввод готового объекта в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. На все про все может уйти уйма времени и сил, а желаемый результат так и не будет достигнут – такой поворот событий тоже нельзя исключать. Так сложилось, что новое строительство в большинстве случаев требует ряда согласований, в получении которых нередко отказывают. На этом этапе возникает множество бюрократических препон и сложностей, умышленно создаваемых чиновниками для того чтобы застройщики не могли их преодолеть.

Однако в отличие от простых граждан, профильных юристов не так-то просто сбить толку, так как они прекрасно знают действующее законодательство и следят за всеми его изменениями. Они приводят веские доводы в пользу выдачи разрешения, которые властям, хотят они того или нет, приходится принимать во внимание и на их основании согласовывать строительный проект. Специалисты Град Девелопмент содействуют в преодолении чиновничьих барьеров, создающих помехи для бизнеса и, в частности, препятствующих получению разрешения на возведение складского помещения.

Какие необходимы документы?

Строительство складского помещения можно начинать после согласования и утверждения проектно-сметной документации. Это комплекс материалов, раскрывающих сущность проекта и обосновывающих его целесообразность и реализуемость. Подготовкой документации занимается ИП (физическое лицо) или организация (юридическое лицо), заключившие договор на разработку проекта с застройщиком, техзаказчиком, лицом, несущим ответственность за эксплуатацию помещения или комплекса.

Перед подачей готового проекта на согласование необходимо получение разрешения на строительство склада. Этот документ является основанием для осуществления деятельности по возведению специального помещения для хранения тех или иных материальных ценностей и оказания складских услуг. Если построить объект без одобрения властей, то можно навлечь на себя массу проблем с законом. Более того, сооружение долго не просуществует – его снос неизбежен, причем за собственный счет того, кто причастен к его появлению.

Многие застройщики пытаются обойти закон, поэтому поддаются соблазну выдать планируемый к возведению объект за сооружение, для которого получать разрешения не обязательно (к примеру, киоск, сарай, бытовка и т.п.). Но, возможно, этот факт придется доказывать в суде, опротестовывая поданное госструктурами исковое заявление. Вероятность положительного исхода разбирательства ничтожно мала, поскольку довольно трудно убедить представителей правопорядка в том, что рассматриваемый объект по признакам напоминает некапитальное строение, если все обстоит с точностью до наоборот. А это значит, что придется получать разрешение на строительство склада, и ничего другого тут не попишешь. И в этом вопросе не обойтись без участия уполномоченных органов.

Оформление разрешения возможно при наличии следующего пакета документов:

• свидетельства о госрегистрации права на землю или договор ее аренды (в данном случае важно, чтобы целевым назначением земли было строительство);
• эскизного проекта склада, который подлежит возведению на наделе в ближайшее время (работа по разработке такого проекта должна быть поручена профессионалам);
• технико-экономического расчета (ТЭР) для обоснования хозяйственной необходимости и экономической целесообразности проектирования и возведения объекта;
• утвержденного рабочего проекта (над созданием документации должны работать исключительно квалифицированные специалисты во избежание допущения каких-либо ошибок в ее составе и содержании);
• заявления от застройщика.

Недостаточно просто подать весь комплект бумаг в заинтересованные инстанции для того чтобы получить в скором времени разрешение на строительство. В первую очередь необходимо согласовать с областным или городским советом место размещения объекта. Как только указанный представительный орган муниципального образования вынесет положительное решение по вопросу строительства склада в пределах определенной территории, заявление будет передано на предварительное согласование в разные инстанции и службы:

• СЭС (органы государственной санитарно-эпидемиологической службы);
• пожарную и экологическую инспекции;
• управление земельных ресурсов и землеустройства и т.д.

На все необходимые согласования уйдет от 2 до 4 месяцев, после чего станет возможным получение разрешения на строительство склада, а вместе с ним и письма-разрешения на проектирование.

В действительности, при прохождении всех этапов согласования не возникает особых сложностей – как правило, вышеперечисленные инстанции одобряют строительство складского помещения или комплекса. Проблема заключается в том, что все этапы согласования придется проходить повторно на стадии утверждения проектной документации и, к сожалению, власти могут изменить свою позицию и отказать в выдаче разрешения на возведение объекта.

После того как стадия согласований пройдена и все они получены, можно отдавать проект на государственную экспертизу. Следует отметить, что если площадь склада не превышает 1500 м², то необходимость проведения экспертизы отсутствует.

В каких случаях застройщик получает отказ?

Застройщик не всегда может рассчитывать на одобрение со стороны уполномоченных органов, так как ими нередко выносится отрицательное решение относительно выдачи разрешения на строительство склада. Этому есть ряд причин:

• архитектурно-дизайнерское решение будущего склада противоречит стилистике сложившейся застройки;
• готовящийся к возведению склад не отвечает санитарным и техническим нормам и правилам;
• несоответствие представленных документов требованиям к благоустройству территории, которые устанавливаются градпланом ЗУ, как и требованиям, указанным в разрешительной документации на отклонение от предельных параметров ранее согласованного строительства и так далее.

Так или иначе, существует 3 варианта решения проблемы:

• возведение склада в другом месте;
• изменение инженерно-технических и функциональных параметров будущего объекта;
• устранение всех недостатков проектно-сметной документации, приведенных в акте об отказе в выдаче разрешения и предпринятие еще одной попытки подать заявление о выдаче разрешения.

Важно понимать, что получение разрешения – это только начало длинного и тернистого пути к сдаче объекта в эксплуатацию. После выдачи документа, наделяющего застройщика правом вести строительно-монтажные работы на участке, в управление градостроительства и архитектуры заинтересованное лицо должно направить копию проекта с точными размерами склада, детальный план постройки, сведения о топографо-геодезических материалах.

Если не начать строительство до истечения установленного срока, то предстоит повторно пройти процедуру получения разрешения, так как документ уже потерял юридическую силу.

Интересует согласование склада ГСМ? Вам без проблем выдадут разрешение на возведение склада для хранения горюче-смазочных материалов по индивидуальным параметрам под конкретный объект, если Вы воспользуетесь помощью наших юристов. Гарантируя высокое качество сервиса, сотрудники Град Девелопмент оказывают профессиональную поддержку на всех стадиях развития строительного проекта – от зарождения концепции (замысла) проекта до его реализации, что освобождает инвестора от большого количества хлопот.

Какая ответственность грозит за строительство без разрешения?

Многих застройщиков волнует вопрос о том, требуется ли вообще получение разрешения на возведение складского помещения или комплекса. Зачастую, из-за нежелания проходить утомительные бюрократические процедуры, собственники или арендаторы земельных участков, используют их не по назначению, а именно под строительство. Если распоряжаться наделом по своему усмотрению, т.е. возводить на нем сооружения без согласования с уполномоченным органом власти, то рано или поздно можно подвергнуться административной или даже уголовной ответственности.

Так, только за последний год бюджет государства пополнился за счет штрафов, налагаемых на лиц, которые посмели осуществить строительство без разрешения. При этом сумма штрафов за самовольное возведение объекта растет день ото дня, а наказания становятся более жесткими. Денежное взыскание взимается со всех лиц, которые нарушают требования действующего законодательства в области градостроительной деятельности и связанных с ней отношений. Это касается также возведения и эксплуатации построек, в т.ч. помещений складского назначения.

Юридическая ответственность наступает за совершение правонарушения, которым является строительство склада без согласования. Виновному лицу грозит наказание в виде:

• денежного штрафа;
• уголовной ответственности (самозахват земельного надела);
• сноса / демонтажа склада (на основании постановлении суда);
• запрета на подсоединение к сетям инженерно-технического обеспечения;
• отказа в оформлении объекта в собственность и так далее.

Как раз именно потому, что в регистрации права собственности на недвижимость было отказано, застройщик лишается возможности использовать складское помещение или комплекс по назначению. Человек, который нелегально возвел объект складской направленности на участке, то есть без получения соответствующего разрешения, официально не является собственником постройки ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на нее. А, соответственно, такой склад нельзя дарить, продавать, сдавать в аренду и совершать с ним другие сделки.

Когда застройщик, намеревающийся возвести склад, не считает нужным получать разрешение на осуществления данной деятельности, то он, тем самым, нарушает закон и должен быть привлечен к ответственности, и ему нечего рассчитывать на какое-либо послабление или снисхождение.

Но как быть, если застройщик не оформлял никаких документов и не подавал проект на согласование в государственные органы власти, и, понятное дело, что и разрешения на строительство у него нет, тогда как готовый объект уже присутствует на участке?

Мы поможем Вам официальным путем оформить разрешение на строительство складского комплекса, а не только отдельного помещения без лишних затрат времени и в короткие сроки, и Вы сможете легально возвести необходимый объект и эффективно его использовать.

Как избежать наказания?

Наверное, самой суровой карательной мерой за незаконное строительство на участке земли можно считать уголовное наказание. Однако не стоит слишком переживать на этот счет, т.к. меры уголовно-правового воздействия применяются только к лицам, совершившим откровенный и грубый самозахват земли, не имея на это никаких юридических прав, т.к. они принадлежат ее истинному владельцу. Исходя из этого, если застройщик, проектировщик, хозяин будущего объекта складского типа может предъявить документ, подтверждающий приобретение права собственности на участок или хотя бы справку, доказывающую данный факт, то уголовного наказания не последует в отношении лица, на чье имя зарегистрированы документ или справка.

Готовый склад можно узаконить через суд. Для этого наряду с исковым заявлением в инстанцию следует подать такие документы:

• экспертное заключение о соответствии объекта всем СНиПам и ГОСТам;
• акт согласования границ надела;
• план БТИ;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• разрешение СЭС и пожарной службы.

После того, как все документы будут собраны, можно приступать к написанию искового заявления в суд по месту нахождения земельного участка, на котором будет построен объект. В качестве истца может выступать владелец склада, а ответчика – администрация города или района. Если решение суда будет вынесено в пользу истца, то с ним необходимо обратиться в органы госрегистрации для оформления постройки в собственность.

Единственно верным решением в случае с нелегально возведенным объектом будет его узаконивание, что также позволит уберечь его сноса.

Сотрудничая с Град Девелопмент, Вы гарантировано получите разрешение на строительство складского комплекса или отдельного склада как в рамках комплексного сопровождения, так и при наличии полного комплекта документов, подготовленных не нами. Во втором случае цена услуги возрастет, так как мы будем вынуждены досконально изучить все бумаги.

Если все с ними будет в порядке, то согласование пройдет успешно. Но если в разработанных не нами документах выявятся недочеты и ошибки, то мы возьмем плату за их исправление и устранение.