8 (926) 404-03-28
gradfirst@mail.ru
123557. г.Москва
Электрический пер., д. 3/10, стр. 3

Среднеэтажная застройка

В настоящее время большинство российских застройщиков сознательно отказывается от многоэтажных зданий в пользу среднеэтажного жилья. В этой связи закономерно возникают вопросы: какое предельное количество этажей предусмотрено нормативами градостроительного проектирования для среднеэтажной застройки, какие требования выдвигаются к ее реализации, какие особенности конструктивных решений свойственны данному типу зданий и другие. Хотя застройщики еще не до конца «распробовали» среднеэтажное строительство, покупатели уже успели его полюбить.

Проблема обеспечения населения РФ доступными объектами жилой недвижимости стара как мир и по сей день стоит особенно остро в нашей стране. Наряду с этим, среднеэтажная застройка идет полным ходом в российском государстве, постепенно вытесняя многоэтажки, несмотря на то, что высотное здание всегда является доминантным на фоне общей городской застройки, независимо от архитектурного решения. Однако, как показывает опыт, именно среднеэтажная застройка позволяет сочетать высокое качество гуманной среды обитания с экономической эффективностью строительного проекта.

Небольшая плотность застройки, и, как следствие, малое количество квартир, создает более комфортные условия для проживания. Зона размещения среднеэтажных домов совмещает в себе удобства мегаполиса с загородными благами. К тому же, у жильцов появляется возможность эффективно использовать придомовую территорию, т.е. благоустраивать и озеленять, возводить сооружения и помещения для удовлетворения своих потребностей.

Что конкретно из себя представляет среднеэтажная застройка

В 2014 г. приказом Минэкономразвития России был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, обязательный к применению на всей территории страны. Он позволил унифицировать и упорядочить виды деятельности на земельном наделе, которые должны соответствовать установленному в отношении него ВРИ, т.е. целям его создания. Одним из таких видов разрешенного использования, предусмотренным Классификатором ВРИ, является среднеэтажная застройка.

К ней относятся здания, имеющие не более 8 надземных этажей, разделенных на 2-е или более квартиры, подходящих для круглогодичного проживания.

В зоне застройки среднеэтажными жилыми домами разрешается:

  • размещать гаражи, автостоянки, парковки, паркинги выше / ниже уровня земли;
  • обустраивать спортивные и детские площадки, места отдыха и прогулок, такие как скверы, парки, бульвары;
  • размещать объекты обслуживания жилой застройки в пристроенных, встроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного здания, если общая площадь таких помещений в многоквартирном здании не занимает более 20% от общей площади помещений здания.

В объектах средней этажности можно устанавливать автономные инженерные системы и коммуникации, к примеру, газовые котлы и циркуляционные насосы для отопления и не только.

По этажности различают 5 основных групп зданий:

  • малоэтажные – (строения в 1-3 этажа);
  • средней этажности – (3-5 этажей);
  • повышенной этажности – (6 -10 этажей);
  • многоэтажные касательно массовой застройки крупнейших городов – (10-25 этажей);
  • а также уникальные (свыше 25 этажей).

Многоэтажные здания, в свою очередь, поделены на категории:

  • I – до 50 м;
  • II – до 75 м;
  • I – до 100 м.

Здания выше 100 м (это более 17 этажей) относятся к категории высотных (небоскребов).

Госструктуры, правомочные корректировать ПЗЗ

Исполнительно-распорядительный орган муниципального образования – местная администрация ответственна за принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми устанавливаются виды разрешенного использования земельных наделов.

Разработка правил:

  • подготавливаются материалы проекта ПЗЗ;
  • создается Комиссия по подготовке указанного документа и утверждается ее состав;
  • определяется последовательность градостроительного зонирования каждой территории субъекта;
  • устанавливаются порядок и сроки подготовки проекта ПЗЗ;
  • регламентируется порядок направления в Комиссию замечаний и предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта.

После принятия решения главой администрации муниципального образования о создании проекта он же должен в течение 10-ти дневного срока сообщить об этом в Интернете или СМИ.

Разработанный Комиссией проект отправляется на экспертизу в уполномоченный орган. Документ проверяется на соответствие техрегламентам и законодательству, а также на отсутствие противоречий и смысловых / грамматических ошибок.

Когда глава администрации получает проект, то он обязан не позднее, чем за 10 дней огласить дату проведения публичных слушаний по ПЗЗ, которые могут длиться от 2 дней до 4 месяцев. Без соблюдения данной процедуры документ не будет иметь юридической силы.

По завершении слушаний Комиссия приступает к внесению изменений в документ, который затем отправляет главе администрации. Тот, в свою очередь, передает его в представительский орган местного самоуправления.

Утверждение правил

В случае принятия срока, определенного местными законами, ПЗЗ должны быть размещены на сайте муниципального образования и опубликованы в СМИ. При этом законодатель дает физическим и юридическим лицам возможность оспорить положения документа в суде. Более того, когда правила противоречат нормативным актам, а также схемам территориального планирования территории РФ, утвержденным до принятия правил, уполномоченные органы госвласти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об их принятии на федеральном уровне.

Порядок внесения изменений в правила

Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, установленном ст. 31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ).

Основаниями для рассмотрения местной администрацией вопроса о внесении изменений в правила являются:

  • явное расхождение между проектом правил и генеральным планом города;
  • поступление заявления об изменении градрегламентов или границ территориальных зон.

Предложения о внесении изменений в ПЗЗ выдвигаются следующими должными лицами:

  • федеральными органами исполнительной власти, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства федерального значения;
  • органами исполнительной власти субъектов РФ, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства регионального значения;
  • органами местного самоуправления муниципального района, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства местного значения, или если порядок регулирования землепользования и застройки нуждается в совершенствовании на территории городского округа, межселенных территориях, соответствующих городских территориях;
  • гражданами и организациями в инициативном порядке, если при применении правил участки или капитальные объекты используются неэффективно, причиняется ущерб их владельцам, не реализуются права и интересы физических лиц и их объединений, снижается кадастровая стоимость ЗУ и объектов недвижимого имущества.

Со дня получения предложения о внесении изменений в ПЗЗ Комиссия в течение 30-ти дней готовит заключение и рекомендации по принятию предложения о внесении изменений в соответствующий проект ПЗЗ либо его отклонению с мотивированным объяснением причин невозможности принятия подобного предложения.

С учетом приведенных Комиссией в заключении рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта по внесению изменений в ПЗЗ либо отклоняет предложение о внесении изменений в данные правила с указанием причин отказа, а копию такого решения направляет заявителю.

Ввиду того, что земельное законодательство подверглось изменениям, на органы местного самоуправления возлегла обязанность до 2020 г. совершить определенные действия с целью приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с предусмотренным Классификатором ВРИ.

Для смены ВРИ участка собственником или арендатором надела в местные органы власти направляется заявление о предоставлении данной услуги с обоснованием целесообразности такого действия вместе с необходимым пакетом документов. В 2-х месячный срок публичные органы принимают решение о выдаче разрешения либо отказе в его выдаче. Положительное решение становится основанием для внесения изменений в ГКН.

С помощью специалистов компании Град Девелопмент граждане и предприятия получают разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка, вид разрешенного использования которой имеет числовое обозначение 2.5, реализуется на законном основании. Если Вы стремитесь избежать трудностей и административных барьеров на пути к получению документа и пройти все необходимые согласования с первого раза, то мы к Вашим услугам.

Состав и вид территориальных зон, их границы

Правила застройки и землепользования регулируют как использование, так и изменение объектов капитального строительства. Это документ градостроительного зонирования, разрабатываемый в целях реализации генплана Москвы для определения границ территориальных зон и установления в отношении них градостроительных регламентов.

Установление границ территориальных зон производится с учетом:

  • возможности сочетания разных видов существующего и планируемого видов использования земель внутри одной территориальной зоны;
  • территориальных зон, которые определены действующим Кодексом;
  • функциональных зон и показателей их предстоящего развития, установленных согласно генплану поселения;
  • границ земель различных категорий, подлежащих изменению;
  • фактического землепользования и сложившейся планировки территории;
  • невозможности нанесения вреда капитальным объектам, размещенным на смежных участках земли;
  • историко-культурного плана исторического поселения федерального и регионального значения.

Границы могут проходить по:

  • линиям улиц, проездов, магистралей транспортных потоков, движущихся в противоположном направлении;
  • красным линиям;
  • границам городов и поселков, а также самим земельным наделам;
  • естественным контурам памятников, природных объектов;
  • другим объектам.

Установленные в соответствии с законодательством РФ границы зон, для которых определены особые условия использования территорий, могут отличаться от границ зон территории.

В ходе градостроительного зонирования могут быть определены зоны общественно-делового, производственного, промышленного, сельскохозяйственного назначения, жилые зоны, зоны инженерной инфраструктуры, зоны расположения военных объектов, специальные зоны и проч.

В состав любой зоны могут входить подзоны, так, например, жилые зоны включают в себя территории, предназначенные для:

  • размещения объектов ИЖС;
  • строительства мало-, средне-, многоэтажных домов;
  • возведения жилых зданий иных видов.

Вам нужно разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка планируется в столице? Мы готовы принять самое активное участие в проектировании, строительстве и регистрации объекта, поэтому если Вы не знаете с чего начать и как успешно пройти весь путь, начиная от получения документа и вплоть до ввода готового здания в эксплуатацию, то рекомендуем позвонить нам.

Градрегламент

В отношении каждого земельного надела и того, что находится над и под его поверхностью и используется во время строительных работ, действует правовой режим, который устанавливается ГрК РФ и согласно ЗК РФ определяется из принадлежности земли к той или иной категории и допустимого использования на основании зонирования территории и требований законодательства.

Градрегламент устанавливается с учетом:

  • фактической эксплуатации земель и капитальных объектов, размещенных внутри границ зон территорий;
  • сочетаемости разных видов существующего и запланированного использования земель и капитальных строений;
  • функциональных зон и показателей их предстоящего развития, заданных документами территориального планирования муниципальных образований;
  • требований охраны, сохранения и использования объектов культурно-исторического наследия, а также особо охраняемых природных зон;
  • видов зон территорий.

Действие градрегламента распространяется на все земли и капитальные объекты, размещенные в границах зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градрегламент не действует в отношении земельных наделов:

  • в пределах территорий ансамблей и памятников;
  • в границах территорий, предназначенных для общего пользования;
  • занимаемых линейными объектами или уготованными для их размещения;
  • предоставляемых для извлечения полезных ископаемых.

Лица, в чьем распоряжении находятся земельные участки, обязаны следовать установленным регламентам, независимо от того, какое право на землю зарегистрировано за ними: право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования (постоянного), ограниченного пользования чужим участком и т.д.

Предельные значения разрешенного строительства и реконструкции капитальных объектов, max-min размеры надела

Градостроительным регламентом установлены предельные параметры допустимого строительства или реконструкции недвижимого имущества, включающие в себя требования к архитектурным решениям капитальных объектов. Они включают в себя:

  • площадь земельного участка, его максимальные и минимальные размеры;
  • минимальные расстояния от границ землевладения для определения допустимого месторасположения зданий, вне пределов которых запрещается возводить недвижимость;
  • допустимые высотность и этажность дома, которые не могут быть превышены;
  • % застройки в пределах земельного участка, определяемый соотношением суммарной площади предполагаемой к застройке земли к общей площади надела.

Внутри территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ земельных наделов и капитальных объектов, но с различными max-min размерами участков и предельными значениями капитального строительства, реконструкции капитальных объектов и сочетаниями таких параметров и размеров. Указанные параметры и размеры могут устанавливаться только посредством принятия соответствующего акта муниципального или регионального уровня.

Так, в Красноярском крае, минимальный размер надела, на котором планируется среднеэтажная застройка, составляет 0.6 га, отступ от красной линии – не меньше чем 3м, максимальный % застройки не больше 0.4.

Правообладатель участка или капитального может обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением об отклонении от предельных параметров в случае если требования градрегламентов представляются неудовлетворительными. Мотивом для обращения по поводу оказания такой услуги может служить одно из следующих обстоятельств:

  • размер ЗУ меньше минимальных размеров, которые установлены градрегламентом;
  • инженерно-геологические характеристики или конфигурация участка неблагоприятны для строительства.

Установленные предельные размеры ЗУ и параметры разрешенного строительства или реконструкции капитальных объектов позволяют реализовать конституционное право на свободу предпринимательской деятельности. Застройщик вправе самостоятельно принимать решения без согласования с властями относительно того, каким образом он будет возводить, восстанавливать или преобразовывать здание исходя из градрегламента, установленного для данной территории.

В то же самое время, максимально возможный % застройки и границы, за пределами которых нельзя размещать капитальные объекты, – это своего рода гарантия зашиты прав собственников недвижимости, размещенной на соседних участках.

Земельные наделы и объекты капстроительства, чьи предельные параметры не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть задействованы до установления срока приведения их в соответствие с градрегламентом при условии, что использование таких наделов или капитальных объектов не несет угрозу жизни и здоровью человека и не наносит вреда окружающей среде и объектам культурного наследия.

У Вас будет разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка реальна, если мы займемся его получением. Наша команда имеет солидный опыт согласования в любых государственных и частных ведомствах Москвы и МО, как и опыт взаимодействия с местными органами власти по спорным вопросам и конфликтным ситуациям. Мы вызываем доверие у наших клиентов, поэтому они без раздумий вступают в сотрудничество с нами. Многие из них уже убедились, что мы именно те специалисты, на которых можно положиться.