8 (926) 404-03-28
gradfirst@mail.ru
123557. г.Москва
Электрический пер., д. 3/10, стр. 3

Изменение ВРИ

1.01.2017 г. была дана новая редакция ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (сокр. ГрК РФ) с комментариями и изменениями. Поправки касаются упрощения процедуры изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков или объектов капитального строительства. Согласно условиям и порядку ее осуществления застройщику достаточно подать заявление в одно из следующих государственных учреждений:

  • Федеральную кадастровую палату (ФГБУ «ФКП Росреестра») – о внесении изменений по объекту недвижимости;
  • администрацию местного самоуправления – об определении вида разрешенного использования земельного участка, руководствуясь классификатором, утвержденным приказом Федерального органа власти (Минэкономразвития России).

Процедура кажется простой, однако по итогам полного рассмотрения обращения, наряду с положительным, может быть вынесено и отрицательное решение. Причиной отказа чаще всего становится несоответствие испрашиваемого ВРИ преобразуемого земельного участка существующему ранее виду разрешенного использования исходного участка или действующим нормам градостроительного регламента ПЗЗ муниципального образования, в ведении которого находится рассматриваемый участок.

Изменение ВРИЧтобы власти дали согласие на изменение ВРИ с первого раза, их необходимо убедить в обоснованности принятия такого решения. Для этого заранее предстоит досконально изучить правовые порядок и возможность проведения данной процедуры, а также узнать об основных причинах отказа в смене вида допустимого использования участка земли.

Юридическая компания Град Девелопмент проводит изменение ВРИ на ЛПХ, ИЖС, КФХ под магазин, офис, хранилище, склад и другие объекты. Мы также помогаем определить наиболее актуальный вид разрешенного использования надела и обеспечиваем положительное решение уполномоченных органов.

Наши специалисты работают в Москве и пригородах, успешно решая проблемы клиентов на протяжении долгих лет. Заручившись их поддержкой, Вы получите финансовые гарантии и избежите всяческих рисков. Уже во время первой консультации Вы сможете оценить наш уровень сервисного обслуживания, профессионализма и вовлеченности.

Нормативно-правовая база (НПБ), регулирующая земельные отношения в РФ

Изменение ВРИ участка земли регламентируется:

  • Федеральным законом N 172-ФЗ, датированным 21 декабря 2004 г., «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
  • Земельным Кодексом Российской Федерации (сокр. ЗК РФ);
  • п.3 ст. 37 ГрК РФ N 190-Ф от 29 декабря 2004 г. (в редакции от 19 декабря 2016 с поправками и комментариями, вступившими в силу с 1 января 2017 г.) о ВРИ участков и об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства на другой вид такого использования;
  • Федеральным законом N 171-ФЗ, датированным 23 июня 2014 г., «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  • письмом Минэкономразвития России № 14310-ИМ/Д23, датированным 8 июля 2011 г., «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка»;
  • Федеральным законом N 221-ФЗ, датированным 24 июля 2007 г., «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 30 декабря .2015 г.) с поправками и комментариями, вступившими в силу с 1 января 2016 г.;
  • Приказом Министерства экономического развития РФ № 540 от 1 сентября 2014 г. «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»;
  • ПЗЗ городских, сельских и иных муниципальных образований;
  • Федеральным законом N 218-ФЗ, датированным 1 февраля 2017 г., «О государственной регистрации недвижимости».

Для изменения ВРИ земельного участка нужно знать основы математических методов (геометрическое моделирование объекта проектирования, графоаналитические методы и модели), применяемые в градостроительстве и землеустройстве. Они построены с учетом:

  • правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых и установленных районным муниципалитетом;
  • градостроительных регламентов;
  • зонирования земельных территорий;
  • ВРИ участка земли;
  • классификатора видов разрешённого использования земельных участков.

После рассмотрения каждого из вышеприведенных документов можно будет сделать вывод о возможности / невозможности изменения ВРИ земельного надела или объекта недвижимого имущества.

ППЗ – свод основополагающих правил по землепользованию и застройке территорий в пределах границ существующего муниципального образования.

В соответствии с данными правилами земельные участки, пребывающие в муниципальной собственности, разделены на отдельные зоны. Они предоставляются в фактическое постоянное (бессрочное), срочное (временное) пользование либо аренду, наследуемое (пожизненное) владение как физическим, так и юридическим лицам, но не могут быть проданы или иным способом отчуждены в собственность третьих лиц без согласия землепользователей, арендаторов или собственников этих земель.

Для каждой из зон определены границы и установлен градостроительный регламент, определяющий правовой режим земли, равно как и того, что находится над и под ее поверхностью, и используется при ее застройке и последующей эксплуатации размещенных там капитальных объектов. Применительно к каждой зоне устанавливаются виды разрешенного использования участков и объектов капстроительства.

Основные виды территориальных зон:

  • зоны ИЖС – земли, предназначенные для размещения жилых домов разных типов (многоэтажных, многоквартирных, зданий малой и средней этажности, блокированных, в усадебном стиле с приусадебными или приквартирными домами);
  • общественно-деловые зоны – земли, предназначенные для размещения объектов транспортной инфраструктуры, здравоохранения, общественного питания, торговли, коммунально-бытового и социально-культурного назначения и т.д.;
  • производственные зоны – земли, предназначенные для размещения коммунально-складских и промышленных объектов различных классов опасности.

Функциональные и параметрические характеристики территориальной зоны устанавливаются ее градостроительным регламентом. В ст. 43.1-43.8 ПЗЗ указаны только те основные и условные виды разрешенного использования земель (код и наименование), которые допустимы для конкретной территориальной зоны. Изменение ВРИ земельного участка

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

  • использования участков земли и объектов капстроительства в границах территориальной зоны;
  • видов и состава территориальных зон;
  • функциональных зон, их обобщенного целевого назначения и параметров планируемого развития, регулируемых документами территориального планирования муниципальных образований;
  • возможности сочетания разных ВРИ земельных участков (существующих и планируемых) и объектов капстроительства;
  • требований к охране и использованию природных ресурсов / комплексов и объектов историко-культурного наследия, в т.ч. особо охраняемых природных территорий (ООПТ).

Границы территориальных зон обозначены на схеме градостроительного зонирования и в генеральном плане Москвы. Отдельные территории выделяются разным цветовым фоном и содержат буквенно-числовые индексы.

В экспликациях к генеральному плану и карте границ территориальных зон можно ознакомиться с наименованием и составом ВРИ земель, допустимых для каждой зоны.

Градостроительные регламенты действуют в отношении всех без исключения земельных участков и объектов капстроительства, размещенных внутри территориальной зоны.

Примечание

В пределах территориальных зон могут образовываться их части – подзоны с различными предельными параметрами и размерами земельных участков и разрешенного использования объектов капстроительства и сочетаниями таких параметров и размеров, но одинаковыми видами разрешенного использования земель и капитальных объектов недвижимого имущества.

Это:

  • сельскохозяйственные угодья, входящие в категорию земель сельхозназначения;
  • зоны зеленых насаждений общего пользования;
  • земельные участки водного фонда – земли, покрытые в пределах береговой линии поверхностными водами, из которых состоят пограничные водные объекты, или земли, занятые расположенными на водных объектах гидротехсооружениями;
  • лесной фонд – лесные и нелесные земли, т.е. покрытые лесной растительностью земли, предназначенные для ее восстановления, и непокрытые ей земли, используемые для других нужд;
  • особо охраняемые природные территории (ООПТ);
  • земли запаса.

Градостроительный регламент не действует в отношении следующих земельных участков:

  • территорий ансамблей и памятников, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ;
  • территорий ансамблей или памятников – вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную и культурную ценность. Работы по их содержанию, сохранению, реставрации, воссозданию, консервации, а также приспособлению для современного использования осуществляются в различных сочетаниях на самих этих объектах культурного наследия;
  • земель общего пользования;
  • территорий, занятых линейными объектами;
  • недр, используемых с целью добычи полезных ископаемых.

Изменение вида разрешенного использования земли во всех вышеизложенных случаях не допускается.

В изменении ВРИ участка будет однозначно отказано, если выявится несоответствие испрашиваемого вида видам, возможным к использованию в:

  • водоохранной зоне водных объектов либо прибрежной защитной полосе водного объекта;
  • санитарно-защитной зоне (СЗЗ) опасных промышленных предприятий;
  • придорожной полосе автодороги – границах территорий, которые с обеих сторон прилегают к полосе отвода автодороги, в пределах зоны общего пользования;
  • зоне охраны объектов культурно-исторического наследия.

Получить любые сведения о земельном наделе или объекте недвижимости, как и информацию о вхождении или не вхождении земли в границы зон с особыми условиями использования территорий можно в отделе информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Вид разрешенного использования любого земельного участка является одной из наиважнейших его характеристик, поскольку зафиксированная в документации формулировка обуславливает способ использования надела его владельцем или арендатором. ВРИ определяет возможность возведения на участке объектов капитального строительства, а также реставрации уже имеющихся там зданий или сооружений.

Вид разрешенного использования также является основным фактором, учитывающимся при оценке кадастровой стоимости земли и связанных с этим платежей.

Именно ВРИ определяет рентабельность земли и эффективность ее использования.

Виды разрешенного использования земельных участков являются составной частью градостроительного регламента, так как последний представляет собой совокупность ВРИ, устанавливаемых в пределах конкретной территориальной зоны. В свою очередь, законодатель определил, что территориальная зона – это зона, для которой в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Для каждой категории земель в пределах одной конкретной территориальной зоны градрегламент устанавливает допустимые ВРИ участков и капитальных объектов.

В некоторых случаях, изменение вида разрешенного использования земли происходит на основании результатов публичных слушаний, проводимых при содействии местных органов самоуправления. Вопрос по установлению нового ВРИ земли не выносится на публичные слушания, если в отношении земли разработан проект планировки территории.

Любой вид разрешенного использования земель и капитальных объектов недвижимости, из числа предусмотренных зонированием территорий видов, выбирается самостоятельно, без предварительного согласования и дополнительного разрешения.

Изменение ВРИ земельного участка или капитального объекта практически гарантировано, если прибегнуть к помощи профильных юристов. Их можно найти в компании Град Девелопмент, на счету которой сотни успешно решенных задач подобного рода. Нам знакомы все проблемы, возникающие при изменении ВРИ, и с каждым разом мы находим всё новые пути их решения, а это значит, что, мы располагаем разными вариантами их преодоления. Пока мы будем заниматься Вашим делом, Вы сможете спокойно планировать свой бизнес, не отвлекаясь на бумажную волокиту и общение с представителями властей.

С чего начинать изменение ВРИ?

  1. Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Лучший способ обрести уверенность в том, что власти согласятся на изменение ВРИ земельного участка в Москве и МО, – должным образом подготовиться к данной официальной процедуре. Однако без знания федеральных законов, конституции РФ, федеральных конституционных законов, указов президента и постановлений правительства РФ и иных нормативно-правовых актов можно все равно допустить промашку на самом первом и весьма важном этапе.

Обеспечить 100% успех процедуры способны лишь профессиональные юристы, которые на протяжении многих лет помогают застройщикам получать разрешение на смену ВРИ участка или капитального объекта. В Град Девелопмент работают дипломированные специалисты высшего звена и знатоки в области права. Они и смогут решить Вашу задачу эффективно и быстро.

Правильная подготовка к вопросу по изменению ВРИ начинается с выяснения таких моментов, как:

  • утверждены ли ПЗЗ территории сельского поселения или населенного пункта, к которому относится участок земли;
  • в границах какой территории расположен надел, для чего необходимо обратиться в администрацию муниципального района (городского поселения либо округа), к которому относится земельный участок (сокр. ЗУ) с письмом-запросом о предоставлении официальной информации относительно принадлежности ЗУ к той или иной территории.

Далее нужно совершить такие шаги:

  • выбрать из списка ВРИ для территориальной зоны, к которой относится участок, вид разрешенного использования, основываясь не только на собственных предпочтениях, но и оговоренных ранее условиях;
  • получить письменное согласие банка на изменение ВРИ ЗУ, если участок находится в ипотеке.

Сведения о видах разрешенного использования, установленных для конкретного участка, можно получить при личном обращении в отдел архитектуры и градостроительства, администрацию муниципального образования, которому принадлежит земля, офис МФЦ, Кадастровой Палаты, Росреестр или в электронной форме через Интернет-приемную их официальных сайтов. Для получения услуги в одно из этих ведомств необходимо подать заявление о подготовке и выдаче следующих документов:

  • градостроительного плана ЗУ, содержащего помимо данных о его границах, расположенных на нем объектах и о сфере действия публичных сервитутов, сведения обо всех его допустимых ВРИ;
  • выписки из ПЗЗ в отношении конкретного земельного участка с указанием его кадастрового номера и кодового обозначения и наименования его функциональной зоны, если она определена ГПЗУ;
  • справки о зонировании территории, к которой относится ЗУ.

Можно также ознакомиться с графической частью материалов:

  • проектом генерального плана муниципального образования;
  • его проектами планировки, межевания и застройки, разработанными на основе ПЗЗ;
  • схемами территориального планирования или деления, к примеру, картами градостроительного зонирования с описанием границ территориальных зон, которые, как уже говорилось, выделены разным цветом и буквенным обозначением, что позволяет их распознавать без труда;
  • экспликациями принятых градостроительных решений применительно к конкретной территориальной зоне.
  1. Узнать список допустимых ВРИ территориальной зоны

Существует 3 группы видов разрешенного использования участков земли, находящихся в пределах одной территориальной зоны:

  • основные (базовые);
  • условно разрешенные;
  • вспомогательные.

Условно разрешенные согласовывается во время публичных слушаний со специальной комиссией, занимающейся вопросами землепользования и застройки. Они разрешены «по праву застройки» и имеют параметры, более или менее указанные в требованиях по застройке зоны. Основной ВРИ можно заменить на условно разрешенный вариант лишь при условии, что во время смены между ними не возникнет серьезных противопоставлений.

Вспомогательные не являются преимущественными для территориальных зон и применяются исключительно в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным ВРИ или только совместно с каждым из них.

  1. Найти вид использования согласно цели его изменения

В каждой группе ВРИ имеется свой исчерпывающий перечень разрешенных видов использования ЗУ. Из него необходимо самостоятельно выбрать тот вид, что будет максимально подходить для изменения и отвечать планируемому использованию. При этом нельзя забывать, что основной вид нельзя выбирать из вспомогательных видов в качестве единственного, т.к. вспомогательный всегда используется только с основным, а не наоборот.

Если же планируемый ВРИ будет максимально соответствовать Градостроительному регламенту территориальной зоны ПЗЗ, то при смене ВРИ не возникнет никаких препятствий или сложностей. Тем не менее, обязательно рекомендуется ознакомиться с классификатором видов разрешенного использования ЗУ, который упорядочивает всё многообразие видов человеческой деятельности на земле. По нему же участкам присваивается новый ВРИ.

Нужно обратить внимание и на еще один момент: п. 11 ст. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлено, что разрешенное использование земельных наделов, установленное до того дня, как был утвержден Классификатор ВРИ ЗУ, признается действительным независимо от его соответствия упомянутому Классификатору.

Особенности Классификатора ВРИ

  • В Классификаторе дается развернутое и подробное описание каждого вида, указывается допустимая на участке земли деятельность, перечисляются виды объектов, размещение которых предусмотрено установленным ВРИ.
  • Классификатор не подразделяет земли на категории и группы видов разрешенного использования.
  • Наименование, числовой код и описание ВРИ, указанного в оформленной на землю документации или выбранного из перечней основных или условно разрешенных видов, соответствующих требованиям действующего законодательства, в частности, ПЗЗ, не всегда совпадают с таковыми по Классификатору ВРИ. В нем детально расписаны все доступные ВРИ, а также иные способы допустимого использования участков, предполагающих вести на них вспомогательные виды деятельности без необходимости устанавливать основные или вспомогательные ВРИ, т.к. они уже предусмотрены в каждом виде разрешенного использования:
    • так, ВРИ «ИЖС» позволяет возводить на участке индивидуальный жилой дом, выращивать и разводить плодово-ягодные и декоративные культуры, тогда как садоводческие действия подпадают под разряд вспомогательных, при этом не заменяя основной вид использования земли – ИЖС.
    • для любых видов разрешенного использования, включенных в Классификатор ВРИ, введена возможность строительства линейных объектов, таких как ЛЭП, систем водопровода и т.д. – что опять-таки является вспомогательным видом деятельности, а основной вид разрешенного использования земли всё также не меняется.

Проблемные случаи классификации ВРИ

После введения Классификатора ВРИ в действие приходится сталкиваться с определенными трудностями, например, при получении разрешения на строительство жилых зданий на участках с целевым назначением крестьянское (фермерское) хозяйство (сокр. КФХ) из-за отсутствия данного вида использования земли в перечне Классификатора.

Даже в рамках Градостроительного кодекса (ст.51), Федерального закона о КФХ (ст. 11), Земельного Кодекса РФ (п.2 ст.40), СанПиНов 30-102-99 с их сводом правил по проектированию и строительству, СП 30-102-99 (пункт 5.2.4), являющегося единственным документом, упоминающим дом фермера, ВРИ КФХ запрещен Классификатором. По этой причине администрации муниципальных образований отказываются выдавать разрешения на строительство жилых зданий или сооружений.

В подобных ситуациях будет полезным ознакомиться с основными положениями ПЗЗ муниципального образования, содержащими информацию об основных и вспомогательных ВРИ земельных участков. Возможно, что применительно к территориальной зоне, куда входит надел КФХ, установлены и условно разрешенные виды использования капитальных объектов жилого назначения. Если нет, то тогда придется сменить основной ВРИ на условно разрешенный и, тем самым, решить проблему. Это сложная и долгая юридическая процедура, которую практически невозможно пройти без участия компетентных специалистов. Большинство из них доступно не только в реальной жизни, но и через Интернет.

Введя в адресной строке любого браузера «изменение ВРИ Москва», люди без проблем находят компании, предлагающие услуги по смене одно вида разрешенного использования на другой. С лучшей стороны себя зарекомендовала организация Град Девелопмент, в т.ч. и по соотношению цена-качество.

В случае если в составе градостроительных регламентах, содержащихся в ПЗЗ, не утвержден вышеназванный вид, то остается только перевести землю под ИЖС в другую категорию, правовой режим которой позволяет возводить административно-бытовые, складские, либо административно-складские помещения.

Расхождения градостроительных регламентов с Классификатором ВРИ постепенно начнут сходить на нет. К 1 января 2020 г. они исчезнут вовсе, потому что именно к этой дате должны быть откорректированы ПЗЗ муниципальных образований, а установленные в отношении принадлежащих им земель ВРИ, будут приведены в соответствие с Классификатором (п. 12, 13 ст. № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Классификатор ВРИ ЗУ – важнейшее нововведение в земельном законодательстве РФ. Этот документ вступил в силу 24 декабря 2014 г. и будет действовать в течение 5 лет. Он является нормативом распоряжения и пользования землей и помогает систематизировать сведения о видах допустимого применения земельных наделов и управлять целевым назначением каждого из них, а также блюсти соблюдение технических регламентов.

Ранее в описаниях участков встречались неоднозначные моменты, причем эта информация использовалась для решения одних и тех же задач, опускались многие формулировки при определении вида и целевого назначения земель в разных муниципальных образованиях, допускались вольности их толкования правообладателями и собственниками. Все это дало толчок разработке Классификатора – хоть и довольно строгого документа, но крайне необходимого. В нем содержатся унифицированные описания видов допустимого применения земель, точные характеристики и параметры объектов, которые можно возводить на участке без лишней траты своего времени на бюрократию и дополнительные согласования с властями.

Пути решения вопроса по изменению ВРИ земли

Изменение ВРИ земельного участка проходит по одному из сценариев:

  • в уполномоченную инстанцию (Кадастровую Палату, РГАУ МФЦ, Росреестр) вместе с необходимым пакетом документов подается заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимого имущества, где в графе «изменение вида разрешенного использования земли» указывается выбранный из Классификатора ВРИ ЗУ в точном соответствии с указанными в ПЗЗ видами допустимого применения наделов;
  • в специальную комиссию направляется заявка на предоставление разрешения на выбранный условно разрешенный вид использования (в случае если участок либо капитальный объект относится к условно разрешенным видам использования).

В ходе публичного обсуждения, если это необходимо, будет принято / не принято решение об установлении нового ВРИ, выбранного из Классификатора. В публичных слушаниях нет необходимости, если условно разрешенный вид уже был ранее внесен в градостроительный регламент и рассматривался в составе ПЗЗ во время публичных слушаний при утверждении ПЗЗ ст. 39 ГрК РФ.

Публичные слушания проводятся для выявления целого спектра мнений по рассматриваемому вопросу, что позволяет опереться на точку зрения общественности в процессе принятия решения. Общественные обсуждения также помогают идентифицировать и оценить конфликтные ситуации, и, соответственно, вовремя принять меры для их предотвращения.

Не исключено, что результатом публичных слушаний, участниками которых являются также и многочисленные жители муниципального образования, станет решение об отказе в изменении вида допустимого использования. Заявка на изменение ВРИ может быть отклонена большинством их голосов по самым разным причинам, что впоследствии найдет свое отражение в итоговом решении муниципального образования. Это будет письменный отказ в ответ на заявление, поданное владельцем либо правообладателем.

За организацию слушаний ответственно муниципальное образование, к чему оно приступает по получении на руки заявления и планировочных обоснований от владельца либо правообладателя участка, а также после прохождения ими всех процедурных этапов.

Итогом публичных слушаний становится постановление муниципального образования о смене ВРИ ЗУ или объекта недвижимости (заключение о соответствии испрашиваемого ВРИ виду, содержащемуся в Классификаторе). Данное постановление служит основанием для изменения вида разрешенного использования и внесения новых сведений об участке в кадастровый учет.

Порядок изменения ВРИ будет зависеть от того, действуют ли ПЗЗ на территории муниципального образования, установлены ли градостроительные регламенты, к какой группе ВРИ ( основные, условно разрешенные или вспомогательные), внесенных в выписку из ПЗЗ ( ГПЗУ), а также план зонирования, принадлежит планируемый вид использования.

Если ПЗЗ действуют и градостроительные регламенты установлены на территории муниципалитета, а испрашиваемое ВРИ входит в группу основных видов использования территориальной зоны и состыкован с Классификатором, то при выборе ВРИ из перечня функциональной зоны не потребуются дополнительные согласования.

Решение по изменению предыдущего ВРИ на новый будет приниматься на основании заявления, поданного в Кадастровую Палату.

Вопросами по смене ВРИ могут заниматься не только владельцы наделов, но и другие правообладатели, имеющие на руках официальное согласие собственников ( к примеру, арендаторам требуется разрешение арендодателей, если соответствующий договор аренды заключен на более, чем 5 лет).

За изменение ВРИ земельного участка в Москве со знанием дела берутся наши профессионалы, которые на протяжении долгих лет трудятся в штате компании Град Девелопмент. За годы работы они перерешали бесчисленное количество подобных и более сложных задач, поэтому однозначно справятся и с еще одной – Вашей.

Важно знать и помнить

Если на участке уже имеются официально зарегистрированные объекты капитального строительства (производственное здание, индивидуальный жилой дом, торговый комплекс и т.д. то изменение ВРИ будет осуществляться согласно итогам изменения вида функционального назначения имеющихся на земле построек, если это назначение не противоречит новому виду использования надела.

Пример

В сельском поселении, на одной из улиц, посреди частного сектора, был построен жилой дом. Хозяин дома планирует открыть в нем магазин.

Есть ли возможность изменить ВРИ земли, которая имеет категорию ИЖС, на выбранный в Классификаторе вид «Магазины» с описанием: размещение предназначенных для реализации товаров капитальных объектов с торговой площадью менее 5000 м.кв.?

Даже если градрегламент территориальной зоны индивидуальной жилой застройки в пределах которой расположен участок земли с возведенным на нем домом не установлен в отношении выбранного ВРИ данного участка (в каждой деревне же есть магазины – 21 век на дворе!), и возникает предположение о смене прежнего ВРИ, то спешить с изменением функционального назначения здания все же не рекомендуется. Лучше сначала заглянуть в п. 3 ст.37 ГрК РФ и еще раз внимательно перечитать технические регламенты.

Технические регламенты оказывают влияние и на торговлю, в частности, устанавливают жесткие требования к магазинам (в т.ч. стандарты обслуживания покупателей). Это требования по проектной документации, удаленности объекта от участка, занятом жилыми зданиями, по безопасности самих построек и близлежащей территории, по условиям их эксплуатации, обеспечению подъездными путями для пожарных машин и техники, пожарными проездами, а также разворотными и разъездными площадками для автомобилей, доставляющих товары и прочее.

Исходя из вышесказанного намерение преобразовать частный дом, расположенный на участке под ИЖС и граничащий с участками такого же назначения, в магазин вряд ли получится реализовать, поскольку возводить или преобразовывать расположенные на них здания в объекты социальной сферы разрешается только на земельных наделах, прилегающих к территориям улично-дорожной сети (бульварам, дорогам, площадям, проездам, улицам, чьи границы выделены красными линиями) при условии, что это не противоречит градостроительным нормам.

Вывод

Рассмотренный пример доказывает, что к вопросу изменения ВРИ ЗУ нужно подходить со всей ответственностью, а именно проводить доскональный и всесторонний анализ предстоящего строительства, что поможет избежать лишних трат времени, очередей и ошибок. Пример акцентирует внимание на важности соблюдения требований градостроительных регламентов при эксплуатации и развитии территорий.

Итак, уже зная, какие градостроительные особенности земель и территориальных зон, в пределах которых они находятся, являются приоритетными и для муниципальных администраций, и для органа Росреестра при рассмотрении заявлений о смене их ВРИ, можно сделать вывод о допустимости или недопустимости изменения вида разрешенного использования ЗУ:

  • если перечни основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ ЗУ, указанных в выписке из ПЗЗ о ВРИ (каковой в столице является ГПЗУ начиная с 2017 г.), справке о зонировании территории содержат тот вид разрешенного использования, который наиболее подходит для изменения и соответствует планируемому пользованию, то ходатайство о смене ВРИ будет одобрено, в противном же случае последует отказ;
    Примечание. (Во всех этих документах есть сведения об участке, в т. ч. и его ВРИ).
  • в зависимости от того, к какой группе видов ВРИ принадлежит желаемое пользование ЗУ, решение об изменении вида разрешенного использования земли осуществится с проведением либо без проведения публичных слушаний или общественных обсуждений:
    • для основной группы – не требуется согласование или проведение слушания;
    • для условно-разрешенной группы – требуется согласование или проведение слушания.
  • вспомогательные ВРИ ЗУ не могут выбираться отдельно от основных и условно разрешенных, а только вместе с ними, потому что являются дополнительными;
  • выбранный из перечня вид должен состыковаться с наименованием ВРИ, указанном в Классификаторе (далее приводится описание о том, как это делать).

Заявление на изменение ВРИ тоже имеет свои нюансы и правила заполнения. Давайте перейдем к их рассмотрению.

Документы, подаваемые в придачу к заявлению о предоставлении разрешения

Решение вопроса в Кадастровой Палате

Если муниципальное образование приняло и установило на своей территории ПЗЗ, то значит в ее пределах начинает действовать и ст. 37 ГрК РФ. Когда подтверждается факт присутствия искомого ВРИ участка в перечне основных (базовых) видов функциональной зоны, к которой он принадлежит, и не обнаруживаются расхождения в наименованиях нового ВРИ и того, что указан в Классификаторе, заявление с необходимыми документами подается в Кадастровую службу или Многофункциональный центр.

Заявка на оказание услуги по изменению ВРИ подается с целью внесения в государственный кадастровый учет изменений земельного участка или недвижимого объекта.

Владелец или правообладатель участка собственноручно заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учете изменений участка земли или объекта недвижимости с указанием его уникального идентификатора (кадастрового номера). В графу «изменение вида разрешенного использования» необходимо вписать наименование ВРИ, подобранного по Классификатору.

К заявлению следует приложить:

  • копию удостоверения личности заявителя – физического лица, либо представителей обращающихся физического или юридического лица;
  • копию документа, подтверждающую полномочия (права) представителя физического или юридического лица, если не сам заявитель, а его представитель подает заявление;
  • согласие правообладателя участка земли на смену ВРИ данного участка, если заявитель не является его владельцем.

Все остальные выписки – из ЕГРН на земельный участок земли, из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества на участке (при наличии такового), из ГКН, из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юридических лиц / индивидуальных предпринимателей), из ПЗЗ и другую документацию, необходимую для рассмотрения вопроса о смене ВРИ участка и внесения поправок в государственный кадастровый учет, запрашиваются самой службой Росреестра в рамках информационного межведомственного взаимодействия.

В случае если заявитель готов представить на рассмотрение большую часть документов и выписок по собственной инициативе, то получить их нужно не раньше, чем за 30 дней до дня подачи заявки на оказание услуги.

Срок подготовки и выдачи разрешения на изменение ВРИ

Изменения в государственный кадастр вносятся в течение 23 дней со дня обращения в ФБУ КП.

Мотивы отказа

Следует иметь в виду, что чиновники не всегда соглашаются на изменение вида использования земли, и тому есть веские причины, никоим образом не связанные с предвзятым отношением к заявителю.

Власти имеют полное право отказаться вносить корректировки в государственный кадастровый учет в силу следующих причин:

  • планируемый ВРИ не соответствует установленным ПЗЗ и противоречит прописанному в Государственном кадастре недвижимости (сокр. ГКН) целевому назначению участка;
  • отсутствие сведений ГКН о категории земель образуемого участка;
  • несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ основным ВРИ участков, чье изменение регулируется ПЗЗ, ПМТ и ППТ – координаты характерных точек территориальных зон отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
  • несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам ВРИ, установленным Классификатором;
  • невозможность размещения испрашиваемого земельного участка внутри санитарно-защитной зоны (СЗЗ) промышленных производств (сведения о вхождении или не вхождении границ участка в территории или зоны содержатся в выписке из ИСОГД);
  • несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для водоохраной зоны морей и прибрежной защитной полосы (сведения о вхождении или не вхождении есть в выписке из ИСОГД);
  • несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для зон охраны объектов культурного наследия (все релевантные сведения – в выписке из ИСОГД);
  • выявление наложения границ участка на земли лесного фонда и земли, пребывающие в неразграниченной государственной собственности (вся информация по этому поводу содержится в ИСОГД);
  • несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для территорий общего пользования, зон придорожных полос существующих и проектируемых автомобильных дорог (сведения о вхождении или не вхождении границ участка в зоны – в выписке из ИСОГД);
  • отсутствие в ГРН установленного местоположения границ ЗУ;
  • недостоверные либо противоречивые сведения в заявлении о представленных на рассмотрение документах;
  • в заявлении и / или приложенных к нему документах содержится неполная, недостоверная или искаженная информация;
  • при обращении отсутствует документ, подтверждающий личность заявителя либо его законного представителя;
  • предъявление заявителем документов, чей срок действия истек на момент регистрации заявления;
  • на землю наложены обременения, ограничивающие ее использование;
  • выявление факта злоупотребления правом собственности за землю;
  • в документах обнаружены несоответствия и ошибки, препятствующие постижению истинного смысла содержащейся в них информации;
  • в представленных на исследование документах имеются исправления и подчистки текста;
  • неправильно заполнены обязательные поля в форме заявления, поданного на бумажном носителе и в электронном виде;
  • отсутствие волеизъявления одной из сторон (собственников или правообладателей земельного надела).

Хотите гарантировано получить разрешение властей на изменение ВРИ земельного участка в Москве? Специалисты правового центра Град Девелопмент досконально знают специфику работы столичных госинстанций и давно выучили наизусть требования к оформлению всей сопутствующей документации, поэтому способны обеспечить необходимый режим использования земли, причем в максимально короткие сроки.

Получение согласия в местной администрации

Подавать заявление в местную администрацию нужно в случаях:

  • при намерении владельца привести установленный регламентом прежний ВРИ ЗУ в соответствие с видами допустимого пользования, предусмотренными соответствующими классификаторами ВРИ;
  • при намерении установить новый вид использования земли, требующем проведения публичных слушаний.

Заявление об изменении целевого назначения участка земли подается в администрацию МО с целью установления соответствия ВРИ образуемого участка видам разрешенного использования земель по Классификатору.

Вместе с заявлением должны быть поданы следующие документы (или их копии):

  • копии удостоверений личности заявителя, являющегося физическим лицом, или его представителя и нотариально заверенной доверенности, доказывающей полномочия представителя действовать от имени заявителя, в случае подачи заявления представителем заявителя;
  • копии свидетельства о госрегистрации физического лица в качестве ИП (касается индивидуальных предпринимателей), копии свидетельства о госрегистрации юридического лица (касается юридических лиц) либо выписки из ЕГРЮЛ (для юрлиц или ЕГРИП для ИП), выступающих в роли заявителя, просящего об официальном оформлении земельного надела;
  • заверенный апостилем перевод документов с английского языка о госрегистрации юридического лица в соответствии с международным договором и / или законодательством иностранного государства, если заявителем выступает иностранное юридическое лицо;
  • правоподтверждающие и / или правоустанавливающие документы на землю, если о таких документах ничего не упоминается в ЕГРН, либо выписку из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на землю;
  • согласие правообладателя участка земли на изменение его целевого назначения (установление нового ВРИ данного участка), если заявитель не является его владельцем.

Заявитель имеет право по собственной инициативе подать вместе с заявлением:

  • кадастровый паспорт земельного участка и кадастровую выписку о земельном участке;
  • выписку из ЕГРН на участок земли;
  • свидетельство о собственности на землю.

В случае если заявитель не представил полный пакет документов, то недостающие бумаги запрашиваются администрацией МО в рамках межведомственного взаимодействия.

Получить услугу по принципу «одного окна» по установлению соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору ВРИ земельных участков, пребывающих в муниципальной собственности муниципального образования «….такой-то сельсовет или сельское поселение (им. падеж!)» … района …. республики можно в помещении службы МФЦ или через их Интернет портал или другие вэб-сайты администраций муниципальных образований, где подробно изложены порядок и срок оказания услуги, перечислены необходимые документы и приведена форма заявления.

Наберите в адресной строке браузера поисковый запрос: «изменение ВРИ Московская область», и поисковая система за доли секунды сгенерирует страницы с нужными результатами, содержащими эти ключевые слова. Так Вы сможете узнать о многих поставщиках услуг по смене одного вида разрешенного использования земли на другой и выбрать подходящего под Ваши нужды эксперта.

В результате рассмотрения заявки администрация вынесет решение о соответствии либо несоответствии ВРИ участка земли указанным в Классификаторе видам разрешенного использования земель. Если оно будет положительным, то это станет основанием для внесения поправок в сведения ГРН о ВРИ земельного участка.

Решение отправляется в территориальный орган Росреестра для внесения изменений в существующие данные по участку в государственный кадастровый учет. Один экземпляр составленного на бумажном носителе и подписанного квалифицированной электронной подписью документа выдают или отсылают по электронной почте владельцу надела.

Исключение составляют случаи, при которых порядок предоставления информации такого рода установлен федеральным законом либо иными нормативно-правовыми актами РФ, регламентирующими правоотношения в сфере предоставления муниципальной услуги.

Мы беремся и за изменение ВРИ земельного участка в Московской области, поскольку понимаем, что не только столичные жители нуждаются в профессиональной юридической помощи, но и жители регионов! Компания Град Девелопмент – это поставщик услуг, которому доверяет подавляющее большинство россиян!

Срок оказания муниципальной услуги

  1. Решение об установлении соответствия между разрешенным видом использования, испрашиваемом в заявлении, и ВРИ, установленным Классификатором видов разрешенного использования земель, принимается не позднее, чем за 30 рабочих дней с момента регистрации заявления.
  2. Решение об установлении в ходе публичных (общественных) слушаний соответствия между разрешенным видом использования, испрашиваемом в заявлении, и ВРИ участка земли, установленного Классификатором, принимается не позднее, чем за 45 рабочих дней с момента регистрации заявления.
  3. Срок направления электронных документов, представляемых на рассмотрение по завершении предоставления муниципальной услуги, назначается администрацией МО до истечения срока оказания муниципальной услуги.
  4. Срок направления документов по почте, в случае если заявитель не явился за ними лично, составляет не более 3 рабочих дней до дня истечения срока, отведенного для предоставления муниципальной услуги.

После получения на руки решения, собственнику необходимо отправиться с ним в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или в МФЦ с заявлением о внесении изменений участка земли в государственный кадастровый учет, с указанием его кадастрового номера либо отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения.

«Изменение ВРИ Москва» – тот самый частый запрос, который жители столицы и пригородов задают поисковым системам в надежде найти специалиста, способного разрешить их наболевший правовой вопрос. Позвольте опытным юристам вступить во взаимодействие с чиновниками разных мастей, т.к. они смогут с ними легально договориться о выдаче Вам разрешения на проведение задуманных строительных работ.

Основания для отказа в оказании услуги

  1. Неправильно заполненное заявление.
    • заявление не соответствует предъявляемым к нему требованиям Административного регламента предоставления услуги администрации МО;
    • в заявлении не указаны контактные данные заявителя или его законного представителя (ФИО) либо отсутствует полное наименование юрлица, обратившегося за получением муниципальной услуги;
    • текст письменного обращения в заявлении не поддается прочтению;
    • заявление не содержит подписи уполномоченного лица.
  2. Иные основания для отказа.
    • участок земли ограничен в обороте или вовсе изъят из оборота либо в отношении участка принято решение о его резервирования с целью последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд;
    • заявитель не представил на рассмотрение документы, указанные в пункте 2.6.2 настоящего Административного регламента;
    • представленные заявителем копии документов, выписки, сведения противоречат либо частично соответствуют сведениям уполномоченных органов власти;
    • ответ на межведомственный запрос, сформированный и отправленный администрацией муниципального образования в случае непредоставления заявителем правоустанавливающих документов на участок, свидетельствует о том, что заявитель не имеет прав на землю, чей правовой режим устанавливается исходя из разрешенного использования. Применительно к данной земле определяется соответствие испрашиваемого ВРИ утвержденным и планируемым к утверждению документам территориального планирования и градостроительного зонирования.
    • использование земельного участка не по назначению в соответствии в его видом разрешенного использования, т.е. ВРИ участка не соответствует видам допустимого применения земель, установленным ПЗЗ для территориальных зон;
    • письменный отказ заявителя от оказания муниципальной услуги.

Со списком других оснований можно ознакомиться выше, в разделе Мотивы отказа.

В оказании муниципальной услуги может быть отказано в силу вышеизложенных причин. В случае отказа в предоставлении муниципальной услуги заявителю дается письменный ответ с указанием мотивированных причин отказа.

Заявитель может повторно подать в администрацию заявление на оказание муниципальной услуги, приложив к нему комплект необходимых документов при условии устранения несоответствий, ставших причиной отказа. Срок предоставления услуги исчисляется со дня регистрации повторного заявления.

Наберите на клавиатуре ключевые слова «изменение ВРИ Московская область» если Вы живете в регионе, или смените МО на Москва, если находитесь в столице, и сотни тысяч предложений запестрят у Вас перед глазами! Но Вы можете пойти и более легким путем – поручить решение своей задачи профессионалам Град Девелопмент – ведь они уже к Вашим услугам!