8 (926) 404-03-28
gradfirst@mail.ru
123557. г.Москва
Электрический пер., д. 3/10, стр. 3

Перевод земель из одной категории в другую

Целевое назначение земель Российской Федерации

Для принятия управленческих решений, нацеленных на обеспечение рациональной эксплуатации, охраны и улучшения земельных ресурсов, Федеральной службой земельного кадастра России (Росмземкадастром) проводится государственный учет количества и качества земель по их текущему состоянию и использованию. Учет земель производится по землевладениям, землепользованиям, объектам собственности, категориям, городам, сельским поселениям, субъектам Российской Федерации, муниципалитетам и по стране в целом.

Одним из основополагающих принципов Земельного Кодекса Российской Федерации (сокр. ЗК РФ) и изданных в соответствии с ним актов земельного законодательства, которыми руководствуются участники и субъекты земельных правоотношений, является распределение всего земельного фонда России по категориям, как основания установления их правового режима. Принадлежность земельного надела к землям одной или другой категории предопределяет его правовой режим с учетом специфики каждой категории земли, в зависимости от ее целевого назначения и ВРИ (вида разрешенного использования). В ст.7 ЗК РФ, регламентирующей состав земель в Российской Федерации, дается полный список категорий земель.

Ст. 7 ЗК РФ установлены 7 категорий земель, подразделяющихся по целевому назначению:

  1. земли сельхозназначения – земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и предназначенные для ведения сельского или фермерского (крестьянского) хозяйства;
  2. земли населенных пунктов (до этого времени земли поселений) – участки, рассчитанные на застройку и развитие (расширение) территорий или населенных пунктов или поселений;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, космической деятельности, информатики, безопасности, обороны и иного специального назначения – (далее по тексту – земли промышленности и иного специального назначения); эти земли находятся исключительно за пределами населенных пунктов и обслуживают жилищно-строительные, административно-хозяйственные и производственные нужды промышленных предприятий; перевод земель промышленности в другую категорию имеет свои особенности, о которых досконально осведомлены квалифицированные юристы, поэтому смогут обеспечить успешность процедуры.
  4. Особо охраняемые природные территории (ООПТ) – земли, на которых размещаются природные территориальные комплексы и объекты, имеющие важное природоохранное, рекреационное, научное, эстетическое, культурное и оздоровительное значение. В их число входят государственные природные заповедники, в т.ч. биосферные заповедники, дендрологические парки, национальные парки ботанических садов, которые по решению органов государственной власти частично или полностью изымаются хозяйственного оборота и для которых установлен особый режим охраны территорий;
  5. земли лесного фонда – все лесные земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, (к ним относятся не только охраняемые государством леса и лесополосы, но и лесные питомники, лесные культуры (несомкнувшиеся), плантации, естественные редины, т.е. любые земельные участки, предназначенные для восстановления и оживления лесов, а также осуществления лесохозяйственной деятельности;
  6. земли водного фонда – участки земли, занятые водоемами, болотами, ледниками, за исключением лесотундровой и тундровой зон; на них размещены водные объекты и их водоохранные зоны, зоны водозабора, отводные полосы, сооружения гидротехники и иные объекты инфраструктуры водного хозяйства;
  7. земли запаса – участки земли, пребывающие в государственной либо муниципальной собственности и не отданные в собственность, владение, пользование или аренду физическим лицам (гражданам) или юридическим лицам.

Справка. Впервые в РФ шаги к классификации земель по категориям предпринимаются в 1918 г, когда был опубликован Декрет ВЦИК «О социализации земли», в котором 19 февраля и был упомянут пункт о дифференциации земель по целевому назначению. Этот своего рода комплексный документ охватывал широкий спектр земельных отношений. Декрет отменил частную собственность на землю и установил порядок ведения землеустройства, оформление прав землепользования и учет земельных участков. Тогда были выделены земли на сельскохозяйственные, культурно-просветительские, строительные нужды, а также земли для укладки путей сообщения.

Согласно закону СССР N 3401-VII от 13 декабря 1968 г. «Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» все земли в СССР, образовывавшие единый государственный земельный фонд (сокр. госземфонд), по основному целевому назначению делились на 6 категорий. Земли промышленности и транспорта были включены в одну, третью по счету, категорию с землями заповедников и курортов и землями иного несельхозназначения. В ЗК РСФСР 1991 г. были заложены основы современного земельного законодательства, в соответствии с которыми все земли, в зависимости от целевого назначения, как и сегодня, подразделяются на 7 категорий.

Земли должны использоваться только по установленному для них целевому назначению и никак иначе. Качественные и количественные характеристики земель, в т.ч. наиболее подходящие и экономически выгодные ВРИ данных земель из видов, предусмотренных зонированием территорий, могут со временем изменяться. По этой причине зачастую для возобновления хозяйственной и иной деятельности на земельных участках или смены их функционального использования необходимо отнести земли или отдельные участки земли в составе таких земель к одной из установленных ЗК РФ категорий земель.

Порядок и основания перевода земель из одной категории в другую закреплены Федеральным законом № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г., а также иными федеральными законами и нормативно-правовыми актами РФ, уставами (конституциями) и т.д.

Если Вас интересует перевод земель из одной категории в другую в соответствии с требованиями земельного законодательства, то специалисты правового центра Град Девелопмент готовы помочь Вам с решением столь щепетильного вопроса. Мы обеспечиваем полное юридическое сопровождение процедуры на любой из стадий, создавая благоприятные условия для развития Вашего бизнеса.

Обратимся к общим положениям закона № 172-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – о переводе земель из одной категории в другую)

Комментарии к закону о переводе земель:

1. В законе «О переводе земель из одной категории в другую» говорится, что о смене назначения земли в уполномоченном органе власти ходатайствует заинтересованное лицо. Однако в документе ничего не сказано о том, кто выступает в качестве заинтересованного лица. Им можем быть лишь правообладатель участка земли или представляющее его интересы лицо. Мы бы остановились на втором варианте, т.к. один из подаваемых вместе с ходатайством документ подтверждает согласие правообладателя на перевод категории земель.

Согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ, участниками земельных отношений, а конкретно лицами, имеющими право на землю, являются не только собственники участков, но и землевладельцы, землепользователи и арендаторы. В сущности, заинтересованными лицами могут быть юридические лица (организации, предприятия, учреждения), физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели), а также коренные малочисленные народы Севера, Дальнего Востока, Сибири.

Весьма важен вопрос о том, кто будет ходатайствовать о переводе категорий земель или земельного участка, поскольку власти отказывают в рассмотрении ходатайства в частности из-за того, что подается оно неуполномоченным лицом.

2. Уполномоченные органы, ответственные за рассмотрение ходатайства об изменении целевого назначения земли:

  • Правительство РФ правомочно в отношении земель, принадлежащих Российской Федерации;
  • Органы исполнительной власти субъектов РФ – правомочны в отношении всех земель, принадлежащих субъектам Российской Федерации и земель сельхозназначения, находящихся в частной и муниципальной собственности.
  • Местные органы власти – в отношении земельных участков, являющихся муниципальной и частной собственностью, кроме земель сельхозназначения.

Исходя из этого можно сделать вывод, что одобрять либо не одобрять перевод категории земель сельскохозяйственного назначения, отличающихся особой ценностью и имеющих высокий уровень продуктивности, уполномочены лишь Правительство РФ и органы исполнительной власти субъектов РФ. Местные органы власти такими привилегиями не наделены.

В ходатайство о смене целевого назначения земельного участка следует включить следующее:

  • кадастровый номер участка земли;
  • текущую категорию земельного участка;
  • планируемую категорию земельного участка;
  • свидетельство о праве собственности на участок земли;
  • обоснование изменения назначения земли (включая цель данного действа).

К ходатайству, подаваемому на рассмотрение в орган государственной власти, необходимо приложить определенный пакет документов. По закону, заявителю достаточно представить лишь копию своего паспорта или другого удостоверения личности (выписки из ЕГРЮЛ для юрлиц и из ЕГРИП для ИП), в том числе и документ доказывающий волеизъявление правообладателя участка земли. Остальные документы, если их не представил заявитель, по мере надобности запрашиваются самостоятельно органами исполнительной власти. Нередки случаи, когда чиновники обязывают заинтересованных лиц собрать полный пакет документации.

Закон гласит, что решение об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжаловано в суде. Но положения закона не содержат прямых указаний относительно того, что делать в случае оставления искового заявления (жалобы) без рассмотрения.

После принятия решения об изменении категории участка земли и внесения новых сведений в кадастровый учет данного земельного надела, в переоформлении правоустанавливающих документов на участок в его новой категории не возникает необходимости.

При нарушении установленного порядка перевода категории земель решение о смене цели назначения земельных наделов может быть аннулировано.

Порядок, согласно которому осуществляется перевод земель из одной категории в другую, одинаков для всех категорий земель, кроме земель населенных пунктов. Перевод земель населенных пунктов или из состава земель иных категорий в земли населенных пунктов вне зависимости от форм собственности осуществляется только посредством установления или изменения границ городских или сельских населенных пунктов.

Границы устанавливаются и меняются в соответствии с порядком, определенным ЗК РФ, и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в сфере градостроительной деятельности.

В каких случаях перевод категории земель недопустим?

Исполнительный орган государственной власти или местный орган самоуправления, наделенные полномочиями рассматривать ходатайства о переводе категорий земель, могут отказать в смене целевого назначения земли. Этому есть ряд причин, служащих основанием для принятия такого решения. Перевод земель из одной категории в другую не допускается в случае если:

  • Федеральный закон содержит прямой запрет либо ограничение на перевод земель или участков в составе таких земель;
  • законодательством предусмотрено проведение государственной экологической экспертизы в отношении земель, о смене категории которых инициировано ходатайство;
  • отсутствует положительное заключение государственной экологической экспертизы, если проведение таковой установлено законодательством;
  • испрашиваемое целевое назначение участков земли не соответствует утвержденным документам по планировке и землеустройству территории.

Особенности процедуры изменения целевого назначения земель

Об особенностях перевода категорий земель трактуется в главах 13-14 действующего ЗК РФ, а также в главе 2 закона о переводе земель в другую категорию. Эти законодательные акты послужили основанием для создания таблицы соотношений возможностей перевода земельных участков из одной категории в другую.

Особенности смены категории земель населенных пунктов или присвоения земельным участкам категории земель населенного пункта

Земельные участки переводятся в категорию земель населенных пунктов только посредством введения их в черту населенных пунктов.

Случаи, при которых земельные участки переходят из состава земель населенных пунктов в земли других категорий (т.е. за счет уменьшения черты населенного пункта), единичны с точки зрения закона.

В пределах границ земель населенных пунктов могут быть выделены:

  • особо охраняемые территории;
  • зоны сельскохозяйственного использования (СХ);
  • военные, производственные зоны, зоны специального назначения (СН);
  • зоны рекреационного назначения (в пределах территорий, занятых городскими садами, парками, скверами, водохранилищами, озерами) и другие зоны.

При этом земельные участки не переводятся в другую категорию.

Земли промышленности и иного специального назначения переводятся в другую категорию без ограничений, кроме двух исключений:

  • перевод земель, которые застроены аварийными или заброшенными зданиями / сооружениями либо загрязнены, возможен только при наличии утвержденного плана рекультивации рассматриваемого участка земли;
  • перевод земель, чье качество ухудшилось (в том числе нарушился почвенный слой) в результате проводимых на них работ, в другую категорию возможен лишь после восстановления поверхности земель в соответствии с утвержденным планом рекультивации рассматриваемого земельного участка, но на основании решения собственника земли, а не приказа представителей властей.

Перевод земель промышленности в другую категорию осуществляется специалистами компании Град Девелопмент, обладающими знаниями земельного права, а также знаниями процессуальных норм, что позволяет им успешно переводить земли промышленности из одной категории в другую.

Особенности перевода земель сельхозназначения в другие категории

Рекомендации по самостоятельному изменению целевого назначения земельных участков

Если рассматривать процедуру перевода категории земель с практической точки зрения,

то несмотря на всю важность отнесения земель к соответствующей категории, большинству физических и юридических лиц на самом деле не требуется перевод земель из одной категории в другую.

Вопросами перевода земель в / из категории водного, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель запаса главным образом занимаются государственные структуры, в чьей собственности пребывают данные земли.

Как частных лиц (граждан), так и предприятия в основном интересуют вопросы перевода земель сельскохозназначения в земли населенных пунктов. Предприятиям, также, может будет необходимо переводить земли сельхозназначения в ИЖС в земли промышленности.

В компании Град Девелопмент можно заказать услугу «перевод земли в другую категорию», стоимость которой мы оговариваем в рамках нашей первой консультации с клиентом. Мы сопровождаем физических и юридических лиц, намеренных провести данную процедуру в отношении собственного или арендованного участка.

В связи с тем, что земли сельскохозяйственного назначения нуждаются в защите в силу своей особой важности, а также тем, что многие лица заинтересованы в переводе таких земель в более экономически ценные категории (с целью извлечения экономической выгоды от их использования) в отношении них в законодательство были внесены соответствующие поправки. Поскольку качественные характеристики таких земель должны надежно охраняться законодателями был введен запрет, в частности, на изменение категории продуктивных особо ценных сельскохозяйственных угодий или угодий, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает кадастровую стоимость сельхозугодий муниципального района. Вопросам перевода других сельскохозяйственных земель, помимо сельхозугодий, уделено гораздо меньше внимания в законодательных актах, а эта лазейка в регламенте позволяет изменять целевое назначение данных земель.

Подавать ходатайство на перевод земель из состава земель сельхозназначения необходимо только в государственные органы власти субъектов РФ. Это позволит минимизировать риск отклонения заявки на изменение целевого назначения представляющих особую ценность земель.

При составлении ходатайства следует выяснить ряд моментов:

  • есть ли прямой запрет или ограничение на планируемое изменение назначения земли;
  • требуется ли проведение государственной экологической экспертизы в отношении образуемого участка (допуская, что ее результат может оказаться отрицательным);
  • соответствует ли целевое назначение участка документации по планированию территории.

Чтобы ходатайство было принято на рассмотрение и, в конечном счете, удовлетворено, надо знать порядок и условия проведения процедуры. Профильные юристы компании Град Девелопмент помогают осуществить перевод земли в другую категорию, стоимость которого зависит от срочности выполнения заказа и сложности ситуации.

Мы рассматриваем возможности и процедуры перевода земель индивидуально, применительно к каждому конкретному участку земли, и исходя из уже сложившейся правоприменительной практике в конкретном регионе.

Созвонитесь с нами, и Вы получите ответы на все свои вопросы, касающиеся смены цели назначения земли, а мы, в свою очередь, готовы встать на защиту Ваших интересов при проведении этой процедуры.