Согласно действующей редакции ст. 222 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ), самовольное строительство – это деятельность физического или юридического лица, направленная на создание или изменение недвижимости путем строительства либо реконструкции (пристройки, перепланировки, настройки, расширения капитального объекта и т.д.), если она велась:

• на самовольно занятом / захваченном земельном участке (ЗУ);
• без необходимых разрешений либо проектной документации (в случаях, когда ее разработка предусмотрена законодательством) и результатов инженерных изысканий;
• на земельном участке, отведенном под другие цели либо предоставленном госструктурой, не правомочной на принятие подобного решения, и / или без проведения аукциона, когда участок предоставляется в пользование по результатам публичных торгов, и / или предоставленном с нарушением очередности предоставления земель, и / или без согласования месторасположения земельного участка, если проведение такового необходимо;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (СНиПов).

Самовольное строительство должно быть безотлагательно приостановлено, а вопрос о его возобновлении или принятии здания в эксплуатацию, сносе и т.д. будет решаться через органы местного управления и самоуправления. Недвижимость, созданная в результате данной несогласованной с властями деятельности, признается нелегальной.      

Лицо, затеявшее и осуществившее самовольное строительство объекта, не сможет оформить его в собственность и не вправе пользоваться или распоряжаться им – дарить, сдавать в аренду, продавать, завещать или совершать другие сделки с ним.

В каких случаях строительство будет признано законным?

Согласно п.3 ст. 222 ГрК РФ право собственности на самовольный объект недвижимости будет признано при одновременном выполнении следующих условий:

• если разрешенное использование земельного участка, на котором имело место строительство без разрешения на строительство,
• если в день обращения в судебную инстанцию фактические параметры постройки соответствуют параметрам, содержащимся в документации по планировке территории, установленным в ПЗЗ градрегламентам, а также обязательным требованиям к параметрам застройки, предусмотренным иными документами;
• если постройка не создает угрозу здоровью и жизни людей, не нарушает охраняемые законодательством интересы третьих лиц.

Незаконное строительство можно легализовать, но первым делом необходимо подготовить определенный комплект документов:

• свидетельство о праве владения участком земли;
• справку БТИ (техпаспорт здания, сооружения или другого объекта недвижимости);
• разрешение на строительство;
• проект нелегально возведенной недвижимости;
• положительные заключения органов Роспотребнадзора, противопожарной службы и других ведомств;
• разрешение санитарно-эпидемиологической службы;
• фотоподтверждение созданного строения.

В случае использования нелегально возведенного капитального объекта нарушитель может быть привлечен к установленной законом ответственности за незаконное строительство. Юристы компании Град Девелопмент, практикующие более 10 лет в сфере недвижимости утверждают, что здания или сооружения следует оформлять во всех случаях.

Последствия самовольного строительства

Гражданская ответственность

В ФЗ «Об архитектурной деятельности» приводится веское основание для привлечения правонарушителя к ответственности за строительство без разрешения на строительство. При возведении недвижимости на земельном наделе, используемом не по целевому назначению или предоставленном с превышением (отсутствием) полномочий, а также в случае приобретения надела с уже имеющимся на нем строением, исполнительным комитетом, чаще всего областным, принимается одно из следующих решений:

• о сносе незаконно созданного объекта недвижимости и приведении участка земли в состояние, соответствующее его цели использования;
• о приведении самовольной постройки в ее прежнее состояние.

В обоих случаях должны быть установлены сроки выполнения этих действий.

Непосредственно снос всех незаконно возведенных зданий, сооружений или иных капитальных объектов осуществляется на основании судебного решения. Местные администрации, как и окружные комиссии не вправе обязать нарушителей снести незаконно созданную недвижимость.

Даже если за застройщиком было зарегистрировано право собственности в ЕГРП (Управлении Росреестра), то это не станет основанием для отмены решения суда о сносе (демонтаже) незаконного здания, возведенного с нарушением строительных норм или существенным отступлением от проектной документации.

Суд может признать регистрацию права собственности на объект недвижимости недействительной только, если он находится на чужом участке земли и строился без разрешения.

Строительство без разрешения на строительство чревато массой проблем, которых можно избежать, если вовремя принять меры, а именно узаконить самовольно возведенную недвижимость. Наши юристы готовы Вам помочь в прохождении данной процедуры, на всех ее этапах, гарантируя оперативность и высокое качество оказываемых нами услуг.

Лицу (истцу), осуществившему нелегальное строительство, может быть отказано в иске о сохранении спорной постройки, если он обратится в суд по истечении срока исковой давности о сносе возведенного без разрешения здания, расположенного на земельном участке, не находящемся в его непосредственной собственности. Исковая давность не распространяется:

• на требования о сносе нелегальной недвижимости, возникшей на земельном участке без согласия его владельца;
• на требования о сносе нелегальной недвижимости, представляющей угрозу жизни и здоровью людей.

Что касается последнего случая, то жалоба на строительство без разрешения на строительство  может быть подана комиссией по пресечению самовольного возведения строений.    

Если недвижимость создается на чужом земельном участке, то его собственник не может заявить в суд требование о его сносе, а может просить судебных приставов о признании за ним права собственности на спорный объект.

Если суд удовлетворит данное исковое требование, то самовольный застройщик имеет право на компенсацию за возведенный без разрешения объект недвижимости.

Суд определяет рыночную или иную стоимость недвижимости и устанавливает размер компенсации, которая будет выплачена застройщику за понесенные расходы на незаконное строительство.        

Административная ответственность

Лицо, нарушившее градостроительные нормы и правила, СНиПы и ГОСТы, может наряду с гражданской ответственностью, в соответствии требованиями к обеспечению безопасности и надежности зданий и сооружений в процессе строительства, понести и административную ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях (КоАП).

Согласование самовольного строительства должно быть проведено при первой возможности, а не отложено на какой-то период времени, даже самый непродолжительный, т.к. чем дальше, тем сложнее получить в полноценное владение и пользование недвижимое имущество, которое всегда в цене.

Возведение недвижимости без разрешения чревато штрафом:

• для граждан (физических лиц) денежное взыскание составляет 2000 - 5000 рублей;
• для ИП и должностных лиц 20000 - 50 000 рублей;
• для юридических лиц 500 000 - 1 000 000 рублей.

Для сотрудников Град Девелопмент легализация строительства является рядовой задачей, над которой им не приходится долго размышлять, т.к. они уже давно изучили особенности стратегий ее решения и успешно применяют их на практике.  

Действия судебных служащих при разрешении вопроса о самовольном строительстве

Верховный суд РФ предоставил ряд разъяснений в отношении нарушения ст. 222 ГрК РФ, а именно по части того, что в случае невозможности выдачи по объективным причинам гражданам разрешения на строительство, это не может явиться основанием для отказа в возведении намеченной недвижимости.

В ходе рассмотрения и разрешения дела суд выясняет, предпринимал ли истец какие-либо действия для того чтобы строение было признано законным. Для этого лицо должно было обратиться с заявлением в госорганы, уполномоченные на принятие такого решения. Если попытки предпринимались, что суд выясняет, какой ответ был дан чиновниками, и на какие нормы права они ссылались. Если государственный орган власти отказал в оформлении постройки, то суд удовлетворяет иск.

Легализация самовольного строительства  приведет к признанию Ваших прав на созданный капитальный объект и, тем самым, позволит избежать проблем с законом.

Чтобы не подвергнуться штрафным и другим санкциям из-за возведения нелегальной недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с нашими юристами, позвонив нам по телефону или задав вопрос на сайте, в специально размещенной электронной форме.

Квалифицированные сотрудники Град Девелопмент всегда к Вашим услугам, чтобы провести согласование самовольного строительства быстро и качественно. Знайте, что сохранение Вашего бизнеса – это наша забота.