8 (926) 404-03-28
gradfirst@mail.ru
123557. г.Москва
Электрический пер., д. 3/10, стр. 3

Внесение изменений в ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – основополагающий документ, своего рода моральный кодекс, определяющий вид разрешенного использования и параметры застройки земельных участков с демонстрацией их на карте. Это нормативно правовой акт, изданный на федеральном уровне и принятый органами местного самоуправления. ПЗЗ регулирует градостроительную политику города и является гарантом качественной жизни москвичей.

ППЗ – документ градостроительного зонирования, в котором установлены территориальные зоны и действующие в отношении них градостроительные регламенты, указан порядок использования такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки также включают в себя ранее утвержденные и действующие документы по планировке территории – проекты планировки территории (ППТ) и градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), которые продолжают действовать и после принятия ПЗЗ.

Документ имеет законную силу, поэтому содержащиеся в нем положения должны быть полностью и неукоснительно соблюдены.

Юридическая компания Град Девелопмент оказывает услуги по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ Москвы или МО в порядке, предусмотренном ст.31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ. Мы проводим процедуру максимально быстро и качественно, самостоятельно улаживая все вопросы в контролирующих ведомствах.

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ

У собственника земельного участка назревает необходимость внесения поправок в ПЗЗ, когда невозможно эффективно использовать или экономически развивать надел либо когда нарушены права или законные интересы землепользователей, а именно:

  • в случаях, при которых вступившие в силу ПЗЗ предусматривают запрет или ограничение на новое строительство;
  • если невозможна реконструкция капитальных объектов с изменением параметров, т.е. технико-экономических показателей (ТЭП): высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади и проч.;
  • когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен испрашиваемый вид разрешенного использования (ВРИ);
  • установленные применительно к рассматриваемому земельному участку границы территориальных зон, а также градостроительные или иные ограничения (особые условия) использования территории препятствуют привлечению инвестиций;
  • и ввиду многих других причин.

Наиболее действенным способом выхода из подобных ситуаций является внесение изменений в правила землепользования и застройки.

Начинать корректировку ПЗЗ рекомендуется после оценки достижимости заданных параметров, произведенной во время градостроительного аудита.

Следует уточнить, что изменение ПЗЗ является правом, а отнюдь не обязанностью уполномоченного органа. Вот почему крайне важно заранее неторопливо и скрупулезно проработать каждый документ, тщательно обдумать предстоящие действия и представить убедительные материалы, обосновывающие ходатайство.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Позвольте профильным юристам заняться Вашим правовым вопросом, и тогда в Вашей жизни станет на одну проблему меньше! Кто, как не они, смогут гарантировать любому своему клиенту внесение изменений в ПЗЗ Москвы!

До того момента, пока в Москве не были приняты Правила землепользования и застройки на законодательном уровне, информация о параметрах строительства на земельных участках и имеющихся там ограничениях указывалась в ГПЗУ, чье оформление согласовывалось решением ГЗК (Градостроительно земельной комиссии) в «ручном режиме».

ПЗЗ Москвы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации No120-ПП, датированным 28 марта 2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Правила устанавливают строгие ограничения на ведение градостроительной деятельности в столице. Так, например, в документе большинство территориальных зон и подзон сохраняемого землепользования (занимающих около 83 % территории Москвы) имеют буквенный индекс «ф», что означает фактическое использование земельных участков и объектов. В градрегламентах таких зон в качестве основных видов разрешенного использования объектов недвижимого имущества выбраны те виды фактического использования, которые указаны в ЕГРН.

Любые изменения параметров разрешенного строительства или реконструкции капитальных объектов в границах этих территорий возможны только после внесения их в правила землепользования и застройки Москвы.

Сотрудники Град Девелопмент специализируются на решении правовых задач разной степени сложности. Мы берем на себя внесение изменений в ПЗЗ Москвы и регионов, с проведением публичных слушаний, обоснований, соблюдением законодательства и интересов клиента. В нашей компании принято вникать в каждую конкретную ситуацию и подбирать наиболее оптимальные пути решения поставленного вопроса.

Мы не только сопровождаем процедуру на любой из стадий, но также инициируем и организуем ее, проходя все основные этапы:

  • проведение Градостроительного аудита для определения допустимых параметров и разработки дорожной карты мероприятий по корректировке ПЗЗ;
  • создание буклета на основании Постановления Правительства Москвы № 457-ПП, датированного 17 мая.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы», включающего:
    • краткую пояснительную записку по вопросу планируемого использования территории;
    • графические материалы. визуализирующие концепцию об изменении ПЗЗ – соответствующие листы карт градостроительного зонирования территории с нанесением намеченных изменений;
    • ситуационный план земельного участка с привязкой к территории, применительно к которой рассматривается проект по внесению изменений в ПЗЗ Москвы с отображением объектов недвижимости, расположенных внутри данной территории;
    • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) или план застройки территории с указанием мест размещения строящихся или планируемых к строительству объектов, их ТЭП;
    • предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территориальной зоны объектами инженерной, социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности данных объектов для населения Москвы.
  • направление соответствующего заявления в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования из застройки при Правительстве Москвы;
  • проведение необходимых согласований с вышестоящими органами управления во всех заинтересованных министерствах и инстанциях, в том числе НИиПИ Генплана Москвы, Москомархитектуре, Департаменте культурного наследия (при необходимости проводятся археологические полевые работы и исследования, визуально-ландшафтный анализ и иные аудиты);
  • разработка градобоснования размещения застройки (для этих целей желательно вступить во взаимодействие с персоналом ГБУ «ГлавАПУ» Москомархитектуры;
  • получение заключения городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и участие в публичных слушаниях;
  • рассмотрение подготовленного проекта ПЗЗ на заседании Градостроительно земельной комиссии Москвы (ГЗК);
  • удовлетворение заявления о внесении изменений в ПЗЗ Москвы;
  • получение ГПЗУ с необходимыми Заказчику параметрами разрешенного строительства капитальных объектов на участке.

Это далеко не полная последовательность действий, которые требуется совершить для инициации и выполнения процедуры по корректировке документа.

Опираясь на многолетний опыт предоставления юридических услуг, мы берем на себя ответственность и за внесение изменений в ПЗЗ. Какой бы трудоемкой и хлопотной ни была процедура, мы гарантируем ее успешный исход. Выбрав нас в качестве исполнителей Вашей задачи, Вы сбросите с себя тяжелое бремя, которое бы однозначно отягощало Ваши плечи не один месяц.

Так как изменение ПЗЗ – не только довольно сложный, но и многофакторный процесс, и, к тому же, напрямую завязан на получении разного рода заключений, согласований, решений и мнений, то важную роль в нем играет Партнер – координатор процесса, защищающий интересы Заказчика / землепользователя.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

Поскольку ПЗЗ сначала были разработаны и приняты в Подмосковье и некоторых муниципальных образованиях, а не в Москве, то и практика внесения поправок в градостроительную документацию выработалась и устоялась в столице позже, чем в МО и сравнительно новых субъектах российского права.

Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура) является главным органом исполнительной власти МО, уполномоченным принимать решения об утверждении либо изменении ПЗЗ. При Главархитектуре образована квалифицированная комиссия.

Изменение ПЗЗ проходит примерно в той же последовательности, в какой разрабатывается и утверждается данный документ.

В Град Девелопмент процедура по внесению изменений в правила землепользования и застройки Московской области предполагает выполнение следующих действий:

  • подготовку обосновывающих материалов, иллюстрирующих и детализирующих намеченные планы строительства / реконструкции капитальных объектов и доказывающих необходимость внесения правок в ПЗЗ;
  • личное обращение или направление электронного запроса в Главархитектуру Московской области (Комиссию по землепользованию и застройке) с заявлением об изменении ПЗЗ;
  • сопровождение процедуры принятия решения о разработке проекта корректировки главного документа градостроительного зонирования (ПЗЗ);
  • разработка технического задания на внесение правок в Правила ЗЗ;
  • экспертное сопровождение разработки материалов по корректировке ПЗЗ (текстовая часть, графическая часть, проект постановления о внесении правок);
  • проведение необходимых согласований проектных решений;
  • сопровождение общественных обсуждений и публичных слушаний, проводимых местными органами власти;
  • сопровождение согласования и утверждения проекта Советом депутатов муниципального образования;
  • сопровождение деятельности МВК и Градсовета Подмосковья, получение протокола заседаний;
  • сопровождение в получении распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ;
  • получение ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства, испрашиваемыми Заказчиком.

Примечательно, что правила землепользования и застройки МО еще не приняты и не действуют на большей части территорий Подмосковья. И только сравнительно недавно представилось возможным корректировать градостроительные регламенты при их разработке и утверждении.

Помимо всего прочего, границы территориальных зон должны быть установлены с точностью определения координат их характерных точек и поставлены на кадастровый учет. Это часто игнорируется из-за того, что ПЗЗ принимаются в спешном порядке, однако при их правке может потребоваться разработка генплана.

Мы добиваемся того, чтобы власти посчитали целесообразным внесение изменений в правила землепользования и застройки МО. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться за каждый этап проделанной работы и держать Вас в курсе событий вплоть до ее окончания.

Что представляют собой ППЗ и как влияют на застройку

Правила землепользования и застройки – это составная часть градрегламентов, учитывающая специфику города и окрестностей и устанавливающая порядок регулирования вопросов организации и развития территории, осуществления строительства или реконструкции, благоустройства территории города и регионов. Данный документ утвержден приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Москвы и МО.

Другими словами, ПЗЗ – документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений и предполагает сохранение сложившейся жилой застройки большей территории столицы и окраин.

ПЗЗ – закон, согласно которому развивается территория города, поселка, округа – в ее пределах строятся новые и реконструируются старые здания и сооружения, инженерное оборудование, транспортная инфраструктура и т.д.

Если утвержденными ПЗЗ не предусмотрено развитие девелоперского проекта (строительство, капремонт, реконструкция), то возникает необходимость и появляется возможность корректировки действующего закона посредством внесения правок в документ градостроительного зонирования.

Мы поможем согласовать спорные моменты, подготовить требуемые документы и поднимем вопрос о внесении изменений в правила землепользования и застройки Москвы. В Град Девелопмент обеспечивают серьезную юридическую поддержку даже в самых сложных случаях!

Основные понятия

Территориальные зоны – зоны, для которых установлены границы и градрегламенты, содержащиеся в ПЗЗ. Они могут включать в себя территории общего пользования (дороги, бульвары, набережные, проезды, скверы и т.п.).

Градостроительный регламент – нормативно-правовые акты, которые устанавливают в пределах одной территориальной зоны:

  • виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ);
  • ограничения использования земельных участков и объектов капстроительства;
  • предельные параметры разрешенного строительства либо реконструкции капитальных объектов;
  • предельные (максимальные и /или минимальные) размеры земельных участков;
  • расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территории объектами инфраструктур (транспортной, коммунальной, социальной и т.д.) в отношении территориальных зон, в пределах которых намечается ведение деятельности по комплексному освоению территории и ее устойчивому развитию,

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются для:

  • создания условий для развития и поддержки территорий муниципальных образований, охраны окружающей среды и объектов культурно-исторического наследия;
  • создания условий для территориального планирования муниципальных образований;
  • обеспечения гарантий прав и законных интересов граждан и юридических лиц, в т.ч. правообладателей земельных наделов и капитальных объектов;
  • создания благоприятных условий, способствующих привлечению инвестиций, в т.ч. посредством предоставления возможности самостоятельно выбирать наиболее подходящие и экономически выгодные виды разрешенного использования ЗУ и объектов капстроительства.

Сотрудники Град Девелопмент отстаивают интересы клиентов в судах всех инстанций, а также федеральных и муниципальных органах власти. Переложите заботы по внесению изменений в правила землепользования и застройки города Москвы на профессиональных юристов и Вам не придется пережить череду неудач и огорчений, связанных с прохождением данной процедуры.

Состав и содержание ПЗЗ

В ПЗЗ входят:

  • ч.1. Описание процедур – порядок действий, совершаемых частными лицами и административными структурами; сюда входят положения:
    1. о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
    2. об изменении ВРИ ЗУ и объектов капстроительства гражданами и юридическими и лицами;
    3. о разработке документации по планированию территории местными органами власти;
    4. о проведении общественных обсуждений и публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
    5. о внесении правок в ПЗЗ;
    6. о регулировании других вопросов, связанных с землепользованием и застройкой.
  • ч.2. Градрегламенты, в которых применительно к территориальным зонам указаны:
    1. ВРИ участков земли и объектов капстроительства:
      • основные виды разрешенного использования;
      • условные виды разрешенного использования (по вопросу получения разрешения на данный вид назначаются и проводятся публичные слушания, в ходе которых в результате голосования всех участников выносится решение о выдаче документа либо об отказе в его предоставлении);
      • вспомогательные виды разрешенного использования (всегда выбираются и осуществляются только вместе с основными и условно разрешенными видами, так как являются лишь дополнительными к ним и никак не могут быть самостоятельными или преимущественными).

      ПЗЗ участка определяет его правовой режим и имеет огромное значение для собственников земель.

    2. предельные (максимальные и / или минимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства либо реконструкции капитальных объектов;
    3. ограничения в использовании ЗУ и объектов капстроительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации;
    4. расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального и местного значения, а также максимально допустимого уровня территориальной доступности этих объектов.
  • ч. 3. Карта градостроительного зонирования, на которой отображены границы территориальных зон (каждый ЗУ должен принадлежать только лишь к одной зоне и формирование участка из нескольких участков, относящихся к разным зонам, не допускается). В частности, на карту нанесены границы:
    1. территорий объектов культурно-исторического наследия;
    2. населенных пунктов (в т.ч. границ образуемых населенных пунктов), находящихся в муниципальной собственности городского округа или поселения;
    3. зон с особыми условиями пользования территорий;
    4. территорий исторических поселений федерального и регионального значения.

Границы могут быть показаны и на отдельных картах.

Запрос на внесение изменений в ПЗЗ может быть подан любым заинтересованным лицом при личном обращении в уполномоченные органы либо по телефону или в электронном виде.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

  1. линиям улиц, проездов, магистралей, делящих транспортные потоки противоположных направлений;
  2. границам ЗУ;
  3. красным линиям;
  4. границам населенных пунктов, расположенных внутри муниципальных образований;
  5. естественным границам природных объектов;
  6. границам муниципальных образований, в т.ч. границам внутригородских территорий Москвы и Санкт-Петербурга;
  7. прочим границам.

Град регламенты устанавливаются с учетом:

  1. возможности сочетания внутри одной территориальной зоны разных видов существующего и планируемого использования земельных наделов и объектов капстроительства;
  2. фактического использования участков земли и объектов капстроительства в границах территориальной зоны;
  3. функциональных зон и параметров их планируемого развития, указанных в документах территориального планирования муниципальных образований;
  4. видов территориальных зон;
  5. требований, выдвигаемых к сохранению объектов культурного наследия, в т.ч. особо охраняемых природных территорий (ООПТ) и других природных объектов и комплексов.

Если Вы решитесь вменить нам в обязанность изменение ПЗЗ, то мы оправдаем все Ваши ожидания и получим согласие властей на внесение в документ нужных Вам параметров разрешенного строительства.

Сроки изменения ПЗЗ

Срок принятия решения о внесении изменений в утвержденные правила ЗЗ в части отображения границ территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений регионального и федерального значения, зон с особыми условиями пользования, установления ограничений использования земельных участков и капитальных объектов в пределах таких зон не может превышать 6 месяцев со дня поступления от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, данных о границах объектов культурно-исторического наследия, об установлении либо прекращении существования зоны или со дня выявления оснований для внесения корректировок в правила землепользования и застройки.

Как правило, срок вынесения решения о внесении исправлений в правила землепользования и застройки города Москвы или МО составляет не более 50 календарных дней с учетом рассмотрения ходатайства по данному вопросу на заседании Градсовета столицы или Московской области. Общий срок проведения процедуры не может превышать 12 месяцев.

Стоимость услуги по корректировке ПЗЗ

Цена на профессиональную услугу по корректировке главного документа градостроительного зонирования формируется на основе ряда факторов и показателей.

В первую очередь, стоимость зависит от объема планируемых изменений и в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально.

В общем и целом, цена варьируется в зависимости от требуемого для согласования количества документов, сложности ситуации, временных затрат на подготовку и сбор проектных материалов, степени срочности исполнения заявки и проч.

Несмотря на сложность и многоэтапность процедуры по внесению изменений в ПЗЗ, мы придерживаемся гибкой ценовой политики, предлагая нашим клиентам выгодные условия сотрудничества. Мы нацелены на достижение положительного результата, т.е. доведение вверенного нам дела до победного конца. Работая с нами, Вы получаете полный спектр услуг от одного подрядчика, начиная от оформления ГПЗУ и до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Специалисты правого центра Град Девеломпент готовы по приемлемой цене согласовать внесение изменений в ПЗЗ Москвы или Московской области и добиться их успешного утверждения в соответствии со всеми требованиями федерального и регионального законов, а также снизить до минимума риски оспаривания ПЗЗ в судебных инстанциях.

Звоните нам, чтобы узнать стоимость услуги или оставьте заявку в форме обратной связи на нашем сайте.

Почему Град Девелопмент

Наши специалисты наработали успешный опыт во взаимодействии с органами исполнительной власти разных уровней в Москве и МО и другими заинтересованными сторонами, уполномоченными принимать решение о внесении поправок в правила землепользования и застройки Москвы и пригородов. Мы умеем убеждать чиновников в целесообразности скорейшего принятия положительного решения по вопросу изменения ПЗЗ!

При необходимости мы проводим весь комплекс мероприятий по корректировке правил землепользования и застройки, начиная от консультирования по интересующим правовым вопросам и до получения градплана ЗУ. Изменение ПЗЗ обычно становится для клиента отправной точкой долгосрочного сотрудничества с нами, поэтому мы крайне заинтересованы в качественном исполнении своей работы.

Град Девелопмент на высоком профессиональном уровне решает поставленные задачи, в частности, такие, как:

  • проведение консультаций по вопросам изменения параметров объектов капстроительства и их частей, внесения правок в действующие градрегламенты и ПЗЗ;
  • представление интересов физического или юридического лица (землепользователя или Заказчика) при проведении согласований и административных процедур, в том числе и публичных слушаний.

Мы сможем доказать чиновникам, что изменение ПЗЗ в Москве или МО – это единственно правильное решение в Вашей ситуации и, что это никак не противоречит закону. Обратившись к нам, Вы получите не только весь спектр услуг по подготовке проекта о внесении правок в документ, но и информационную поддержку по вопросам проектирования и строительства.

Мы ручаемся за полную самоотдачу, а также грамотный и ответственный подход к делу.