Согласно п.19 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), работы по возведению или реконструкции домов, расположенных на участках ИЖС, могут быть произведены только с официального позволения властей. Чтобы чиновники дали согласие на осуществление данных видов деятельности, следует убедить их в том, что будущий проект отвечает всем СНиПам, ГОСТам, СанПиНам и действующим нормативно-правовым актам. Для этого нужно представить им на рассмотрение определенный пакет документов, оформленных надлежащим образом.

Вместе с ними необходимо подать заявление на получение разрешения на строительство дома ИЖС.

Если этого не сделать, то можно нажить себе массу проблем с законом. За уклонение от подачи документов может быть назначено наказание – денежное взыскание (административная ответственность) либо более суровая карательная санкция, наподобие изъятия земельного участка или имеющихся на нем самовольных построек. Нарушением будет также считаться возведение или ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, если оформленный на него пакет документов не был представлен на проверку в территориальные органы и, соответственно, не прошел ее.

Получение разрешения на строительство обязательно для объектов ИЖС, т.к. они относятся к категории земель населенных пунктов. Это официальный документ, служащий доказательством соответствия проекта требованиям ГПЗУ, красным линиям, и дающий застройщику право возводить или реконструировать указанный объект ИЖС в границах зоны его планируемого размещения. Также бумага удостоверяет соответствие документации требованиям проектов планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ) (для линейных объектов), виду разрешенного использования земли (ВРИ), установленным ограничениям в использовании надела.

Выдача разрешения на строительство производится на основании утвержденного в соответствующем порядке проекта. Этот документ дает право на возведение, капремонт, реконструкцию зданий и сооружений, в том числе и их частей.

Что представляет собой разрешение на строительство?

Для строительства любого капитального объекта или индивидуального жилого дома требуется разрешение от властей. ГрК РФ стоит во главе законодательной системы РФ о строительстве. Это свод нормативно-правовых актов, определяющих и регулирующих базовые нормы отношений в области градостроительной деятельности, проводимой на территории Российской Федерации. Она охватывает 7 разных видов производственной активности:

• планировку территории;
• градостроительное зонирование;
• территориальное планирование;
• строительство;
• капитальный ремонт;
• архитектурно-строительное проектирование;
• реконструкцию капитальных объектов.

Каждое из семи мероприятий осуществляется с учетом интересов граждан, государства и общества, а также природных, социально-экономических, национальных особенностей застраиваемых городских и сельских поселений, их экологического состояния, историко-культурной ценности.

ГрК регулирует только деятельность, сопряженную со строительством и реконструкцией капитальных объектов. Для большинства таких объектов предусмотрена процедура направления уведомления в органы местного самоуправления, орган исполнительной власти субъекта РФ о начале работ с последующей его регистрацией в государственных структурах.

Оформление разрешения на строительство требуется в ситуациях, если строительство, реконструкция или капремонт капитальных объектов затрагивает несущие и / или ограждающие конструкции, влияющие на общую устойчивость таких объектов.

В чьи должностные обязанности входит выдача документа

На основании ст. 51 действующего ГрК РФ выдача разрешения на строительство входит в обязанности местных органов власти и осуществляется по месту нахождения земли. Однако в отдельных случаях данное право может быть закреплено за иными госструктурами:

• Министерством природных ресурсов и экологии РФ – при использовании для строительных нужд ресурсов недр;
• Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзором) – при использовании атомной энергии для проведения геологических инженерных взысканий;
• Органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в сфере сохранения, пользования, популяризации и госохраны культурных и исторических памятников – при строительстве в границах территории исторического поселения;
• Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос» – при возведении объектов наземной космической инфраструктуры.

Зачем нужно получать разрешение на строительство

Основным назначением документа является подтверждение того, что архитектурный проект здания выполнен при строгом соблюдении всех нормативов и стандартов в области строительства. Бумага дает владельцу земли право в указанные сроки произвести запланированные работы по возведению объекта согласно эскизному проекту. Она доказывает, что будущее здание является безопасным для проживания и будет построено в месте допустимого размещения капитальных объектов. Также, ее наличие – заверение того, что проект не несет каких-либо серьезных угроз населению, окружающей среде и объектам производственной, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, находящихся в зоне ИЖС.

Проектная документация проверяется для определения ее соответствия техническим условиям, исходным данным и требованиям по размещению, проектированию и строительству капитальных объектов, установленным отделами контроля (надзора) в области долевого строительства жилых домов. Проектные материалы должны отвечать:

• требованиям технических регламентов;
• санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам;
• требованиям пожарной безопасности;
• нормам и правилам в области, ядерной, радиоактивной, промышленной и иной безопасности;
• требованиям к сохранению включенных в Госреестр объектов и знаков культурного наследия;
• требованиям к составу и содержанию разделов документации по проекту.

Последствия отсутствия разрешения на строительство

Если загородная дача, коттедж или частный жилой дом не зарегистрированы официально, то их могут признать самовольными постройками, а значит незаконными. Такие объекты запрещено подключать к сетям инженерных коммуникаций, т.к. это может спровоцировать нестабильную работу и даже поломку последних. В худшем случае, нелегальному строению грозит снос, осуществить который, причем за свой счет, придется возведшему его лицу.

При этом нарушитель не имеет права возражать против принятых в отношении него санкций, иначе его могут привлечь к административной и даже уголовной ответственности. Основанием наложения наказания является несоблюдение санитарно-гигиенических норм и правил при проектировании, строительстве или реконструкции капитальных объектов. Самовольно возведенное здание или сооружение нельзя будет зарегистрировать в БТИ, и, соответственно, не представится возможным ввести его в эксплуатацию.

Законное получение разрешения на строительство позволит избежать не только штрафов и более тяжких наказаний, но также и поставить объект на кадастровый учет (КУ) в статусе «жилого». Также, отпадет необходимость беспокоиться об отступах от своего дома на земле под ИЖС до границ соседних территорий, возможных спорах по поводу новоявленных объектов с теми, кто проживает поблизости.

Физическое лицо, затеявшее новое строительство или реконструкцию, лишается права на:

• продажу;
• сдачу в аренду;
• обмен;
• дарение.

Способы получения разрешения на строительство

Рассчитывать на получение разрешения на строительство дома можно лишь при условии, что в наличии имеется полный пакет проектной документации, причем правильно оформленной, в соответствии со всеми действующими правилами. Материалы не должны содержать технических ошибок, несоответствий и прочих недостатков, которые могут повлечь за собой необходимость проведения дополнительных ремонтных работ или же невозможность эксплуатации объекта.

Грамотно разработанный эскизный проект – залог быстрого, успешного и качественного строительства, реконструкции или капремонта. В противном же случае, будет мало пользы от профессионализма рабочих и первосортных расходных материалов. Тем более что без готового проекта шансы на получение разрешения на строительство равны нулю.

Сотрудники компании Град Девелопмент помогают подготовить нужный комплект документов в относительно сжатые сроки. При обращении к нам, Вы можете быть абсолютно уверены, что разработкой Вашего проекта будут заниматься квалифицированные и опытные инженеры-конструкторы и архитекторы. Готовая техническая документация будет соответствовать всем нормам, поэтому специалистам МФЦ или местного самоуправления ничего другого не останется, как одобрить получение разрешения на строительство в Москве или МО.

Мы можем обеспечить Вас уже готовыми проектами либо создать совершенно новые в любом количестве. Конечно же, Вы вправе собрать все нужные архитектурно-строительные и инженерные документы самостоятельно, но при содействии компетентных юристов данная процедура пройдет без неприятных эксцессов и нервотрепки. Мы подскажем, как правильно заполнить форму заявления, которое должно быть приложено к пакету проектных материалов. После того как все документы будут подготовлены, мы сами подадим их в уполномоченный орган, к примеру, в Москомархитектуру.

Более подробные сведения об инстанциях, порядке выдачи разрешения, нормативно-правовых актах, перечне необходимой документации, процедуре ее получения приведены в ст. 51 ГрК РФ.

В статье также сказано о том, кто и как будет проверять проектные материалы, к какому решению могут прийти местные органы власти, и какими бывают причины отказа. В ней также содержится информация о сроке действия, необходимых шагах по его истечении, передаче прав на проданное имущество.

Случаи, при которых не требуется оформление разрешения на строительство

Не всегда нужно оформлять разрешение на строительство. Они приведены в п. 17 ГрК РФ. Искать одобрения у властей не нужно, если планируется строительство:

• гаража на участке земли некоммерческого пользования;
• временных (мобильных) сооружений некапитального характера, таких как: беседка, киоск, теплица, павильон, навес, козырек, сарай, баня, погреб, колодец, летняя кухня и т.п.;
• вспомогательного объекта для подсоединения к инженерным коммуникациям и подключения к инженерно-технической сети;
• внутриканальных системных соединений (линий электропередачи любого типа).

Как получить разрешения на строительство ИЖС

Получение разрешения на строительство дома на участке с назначением ИЖС – довольно сложная и утомительная процедура, которую удается пройти успешно далеко не каждому. Многие не решаются испытывать судьбу и сразу прибегают к услугам профильных юристов. Наши специалисты изучили законодательство вдоль и поперек, поэтому знают, с какой стороны подступиться к любому правовому вопросу, чтобы он благополучно разрешился.

Оформление разрешения на строительство домов ИЖС происходит по точно такому же принципу, как и в случае с капитальными объектами. Разница лишь в том, что для индивидуальных жилых домов требуется меньше документов, поскольку в сравнении с капитальными объектами эти здания имеют менее сложную конструкцию, и к их созиданию предъявляются более лояльные требования.

Обращаться следует в МФЦ (многофункциональный центр) по месту фактического нахождения участка, выбранного под строительство.

Особенности действий градостроительного регламента

На земельном участке можно оформить только 1 жилой дом, на возведение которого и выдается разрешение. Гостевой домик можно отнести к хозяйственным строениям и сооружениям вспомогательного назначения. Эти объекты могут быть размешены на земле без согласования с властями. Балконы, мансарды, террасы и веранды, как правило, пристраивают уже к готовому зданию, и данный род деятельности может осуществляться исключительно с позволения чиновников.

Индивидуальный жилой дом не может иметь более трех этажей. Увеличить этажность зданий законным путем можно только с разрешения органов власти. Чтобы иметь возможность возводить более высокие дома, застройщику необходимо собрать определенный комплект документов.

Регламентируемые предельные параметры разрешенных к строительству домов ИЖС:

• минимальный размер хотя бы одной жилой комнаты должен составлять: для гостиной – 12 кв.м. и спальни – 8 кв.м.;
• раздельный санузел – минимальная ширина уборной должна быть не менее 0,8 м, а ванной – от 1,5 м;
• площадь кухни – 6-8 кв.м.;
• ширина коридоров – от 0,85 м.

Категории отнесения объектов

Под объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) следует понимать обособленно стоящий дом, высотой максимум в три этажа, и предназначенный для проживания в нем членов одной семьи. Для такого рода объектов требуется создание проектной документации. Земельные участки для ИЖС ограничиваются красными линиями друг от друга и от территорий, предуготовленных для всеобщего использования.

На стадии проектирования обязательно должны выдерживаться минимальные отступы от таких зон до границ участка, на котором возводится здание или сооружение. Несоблюдение данного условия может привести к тому, что выдача разрешения на строительство не будет произведена, а последует отказ в удовлетворении ходатайства касательно этого щепетильного дела.

Механизм подачи заявления застройщиком в местные органы власти

Подать заявление на получение разрешения на строительство можно через МФЦ многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг, в работу которого заложен принцип «одного окна». Это означает, что любой вопрос можно решить в одном и том же месте, а не бегать из одной инстанции в другую.

Время ожидания в очереди обычно не превышает 15 минут. Регистрация заявления должна занимать не более 1-го рабочего дня. При реализации проекта строительства индивидуального жилого дома с привлечением ресурсов недр, следует иметь на руках документ, подтверждающий право пользования ими.

Если здание возводится в границах территории исторического поселения, то необходимо приложить описание внешнего облика объекта ИЖС в текстовой форме, а также его графическое изображение, включая:

• основные параметры намеченного к возведению объекта;
• варианты цветовых решений;
• виды планируемых к применению строительных материалов;
• фасады.

Сопроводительная документация для получения разрешения на строительство

О том, какие документы требуется подготовить для оформления разрешения на строительство, можно узнать из ГрК РФ. На изучение перечня уйдет немало времени.

А список таков:

• правоутверждающие и правоподтверждающие документы;
• проектная документация;
• удостоверения личности заявителя;
• заявление, заполненное по установленному образцу в местном органе власти при обращении за услугой.

Правоустанавливающие документы

Возглавляют перечень официальных бумаг правоустанавливающие документы. Основная роль отводится свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Взамен него можно предъявить договор дарения или купли-продажи и даже завещание. Первый документ можно получить не только в госорганизациях при личном визите в Росреестр, а и на портале государственных или муниципальных услуг. Идти вторым путем – менее хлопотно и затратно по времени, да и крайне удобно, т.к. услуга доступна через Интернет, а сегодня им не пользуется разве что житель тундры, и то не факт.

Специалисты компании Град Девелопмент готовы оказать помощь в получении разрешения на строительство всем, кто не приемлет бюрократии, коррупции и чиновничьего произвола! Мы добьемся того, чтобы власти позволили Вам на собственном либо арендованном участке земли законно возводить капитальные объекты и затем незамедлительно вводить их в эксплуатацию.

Для того чтобы наша помощь в получении разрешения на строительство оказалась истинно действенной, мы рекомендуем Вам подготовить базовый комплект документов:

• данные о каждой стороне сделки (бумаги, удостоверяющие личность каждой стороны);
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда или иной документ, выступающий в качестве основания для оформления права собственности;
• выданное ранее свидетельство о регистрации;
• кредитный договор при покупке недвижимости в ипотеку;
• квитанция об уплате госпошлины;
• кадастровый паспорт объекта, если он еще не был предоставлен в Росреестр;
• заявление об официальной регистрации объекта.

Проектная документация

Следующим шагом в подготовке бумаг, нужных для получения разрешения на строительство капитальных объектов, будет разработка проектных материалов. В их состав входят:

• копия СПОЗУ (схемы планировочной организации земельного участка, намеченного под строительство, с обозначением места размещения капитального объекта, указанием проездов, подъездов и проходов к нему);
• копия СПОЗУ с нанесением красных линий;
• архитектурно--дизайнерские решения;
• сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с указанием мест подключения объекта;
• проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капстроительства;
• карта доступности социальных объектов для инвалидов;
• проект организации строительства (ПОС);
• заключение госэкспертизы проектной документации;
• разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции;
• согласие всех правообладателей капитального объекта на его реконструкцию;
• разъяснительная записка.

Застройщик готовит документы самостоятельно или обращается за помощью в специальные организации, предоставляющие подобные услуги за определенную плату.

Чтобы претендовать на получение разрешения на строительство в Москве, Вам нужно представить на рассмотрение только часть проектных документов:

• ГПЗУ, выданный не раньше, чем за три года со дня подачи заявления на выдачу бумаги, доказывающей законность предстоящих мероприятий;
• СПОЗУ с обозначением месторасположения домов ИЖС;
• описание внешнего облика объекта, если его возведение планируется в пределах границ территории исторического поселения.

Заключение государственной экспертизы

Обязательным к представлению на рассмотрение является документ, содержащий сведения о проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы. Ее проведение входит в обязанности местных органов исполнительной власти, даже если это проект загородного дома. В данные структуры следует подать все вышеперечисленные документы.

Негосударственная экспертиза имеет равную юридическую силу с государственной проверкой и может быть проведена в любом столичном регионе, но тогда к заключению необходимо будет приложить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего бумагу.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Этот документ можно запросить в администрации населенного пункта или комитете Градостроительного развития и архитектуры администрации Москвы. На его подготовку отводится 3 месяца и ни днем больше.

Поскольку это государственная услуга, то за нее не взимается никакой платы.

Для получения ГПЗУ понадобятся следующие документы:

• топосъемка участка с нанесением всех имеющихся на фотографируемой местности подземных и надземных сооружений;
• удостоверение личности заявителя либо его законного представителя;
• заявление на выдачу ГПЗУ, заполненное застройщиком по установленному образцу;
• технический и кадастровые паспорта на объект недвижимого имущества.

Сроки выдачи разрешения

Президент России подписал закон о внесении поправок в ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ о сокращении сроков выдачи разрешения на строительство или ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Согласно изменениям, получить документ можно в течение 7 рабочих дней, а не 10 календарных, как это было до сих пор.

Выдача разрешения на строительство объекта ИЖС, т.е. физическая передача официальной бумаги заявителю, осуществляется должностным лицом не позднее срока, указанного в ч. 11 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

На подготовку и вручение официального письменного документального согласия от властей на возведение нелинейного объекта капстроительства или здания / сооружения в границах территории исторического поселения отводится 30 дней. При этом срок, указанный в ст. 51 ГрК РФ, не может быть превышен.

Как действовать в случае отказа

Чтобы сориентироваться, как поступить в случае отказа в выдаче разрешения, нужно знать причины, которые послужили основанием для принятия негативного решения. В большинстве случаев, подобное происходит, когда нарушаются действующие нормы, правила, ГОСТы и инструкции, в соответствии с которыми должна разрабатываться проектная документация.

Допущенные ошибки и недостатки будут указаны в ответе на заявление застройщика. После их устранения можно будет повторно обратиться в орган власти по поводу выдачи разрешения.

При несогласии с решением чиновников, его можно оспорить посредством подачи иска в государственный суд. В нем должна содержаться следующая информация:

• наименование суда, в который подается исковое заявление;
• полное имя истца с указанием номера телефона и другой контактной информации;
• наименование органа, решения или действия которого полежат рассмотрению в суде;
• пояснения во всем вопросам, возникающим в ходе судебного разбирательства;
• просьба от отмене решения уполномоченного органа, признании его действий незаконными;
• о приложенном к жалобе минимальном наборе документов, содержащем копии заявления, паспорта, отказа, подтверждающих доводы заявителя документов (при наличии).

Причины отказа

Согласно ст. 51 ГрК РФ, существует несколько оснований для отказа в выдаче разрешения, среди которых:

• отсутствие хотя бы одного из документов, необходимых для представления властям;
• несоответствие представленных материалов требованиям ГПЗУ;
• строительство задумано в границах особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
• земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд;
• отсутствие правоподтверждающих документов на участок;
• если в течение 10 дней в контролирующие органы не были безвозмездно переданы сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого объекта, инженерно-технических сетях, по 1экземпляру копий результатов инженерных взысканий, разделов проекта, СПОЗУ.

Срок действия разрешения на строительство

Законом не предусмотрено бессрочное действие разрешительного документа, а, наоборот, он выдается на определенный период. Поэтому если застройщик не укладывается в отведенное время (не успевает закончить работу по возведению или реконструкции капитального объекта в срок, указанный в разрешении), то он обязан продлить действие документа. Если же он продолжает свою деятельность по истечении установленного в разрешении срока, то его деяния будут признаны нелегальными, и его могут привлечь к административной ответственности. Как правило, разрешение на строительство объектов ИЖС выдается на 10 лет. До окончания этого срока здание должно быть введено в эксплуатацию.

Как продлить

Разрешение на строительство можно продлить, если обратиться в выдавший его орган не позднее 60 дней до того момента, как срок его действия закончится. Для этого застройщику необходимо подать письменное заявление в инспекцию по месту нахождения земельного участка.

Власти могут отказать в выдаче документа, если строительство, капремонт, реконструкция объекта капстроительства не начаты до истечения срока подачи данного заявления.

При долевом строительстве потребуется заключить дополнительное деловое соглашение, договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по соглашению долевого участия в строительстве, имеющих отношение к передаче жилого помещения лицам, чьи денежные средства были привлечены для реализации проекта.

Стоимость разрешения на строительство частного дома

Как уже отмечалось выше, госуслуга по выдаче разрешения на строительство предоставляется совершенно бесплатно. Расходы могут быть связаны с подготовкой, согласованием и утверждением проектной документации.

Застройщики часто обращаются за помощью в специализированные конторы, назначающие разные цены на свои услуги (10-50 тыс. рублей). Стоимость зависит от сложности и объема выполняемых работ. За разработку проекта в максимально короткие сроки приходится платить двойную цену, доплачивая за срочность. Кроме того, в каждом регионе действуют свои размеры тарифов.

Достоинства и недостатки ИЖС

Владельцы земель, предназначенных под ИЖС, имеют ряд конкурентных преимуществ

1. Наделы под ИЖС могут участвовать в программах господдержки.
2. Если земля не находится в долевой собственности, то владелец наделен правом распоряжаться ей по своему усмотрению, в т.ч. продавать или дарить третьим лицам.
3. Прописка на участке позволяет хозяину пользоваться всеми социальными учреждениями города.
4. На участке под ИЖС можно возвести любой дом и без проблем его официально оформить.

Земля ИЖС имеет и ряд существенных недостатков. Дом не может быть высотой более, чем в три этажа, и жить в нем должна только одна семья. Помимо всего прочего, на такой земле запрещено возводить здания переменной этажности (5-6 этажей) и таунхаусы.

Обычно это никак не отражается на деятельности застройщиков, т.к. частный жилой дом представляет собой 1-2 этажное здание, кроме которого на участке нет никаких других капитальных объектов.

Если Вас волнует получение разрешения на строительство в Москве и Вы не знаете с чего начать, да и просто не уверены в своих силах, то переложите свою заботу на плечи наших профессионалов, и они доведут это ответственное дело до ума! Звоните нам уже сейчас, и мы с Вами обсудим детали нашего сотрудничества. Обещаем, что оно будет иметь выгодные и крайне важные последствия для Вас.